부동산 용어 풀이

등기부·건축물대장, 계약, 임대차, 세금, 신고에서 쓰는 부동산 용어 52개의 뜻을 법령 정의와 근거 조문으로 풀었습니다. 용어마다 관련 글과 계산기를 함께 적었습니다.

등기부·건축물대장

등기사항증명서(표제부·갑구·을구)

부동산 등기기록을 증명하는 서류입니다. 등기기록은 부동산의 표시를 적는 표제부, 소유권에 관한 사항을 적는 갑구, 소유권 외의 권리를 적는 을구로 나뉩니다. 갑구에는 소유권 보존·이전과 가압류·가처분·압류가, 을구에는 근저당권·전세권·임차권 등이 적힙니다. 읽는 법은 「등기부 갑구·을구 읽는 법」 글에 정리했습니다.

근저당권

계속되는 거래에서 생기는 채무를 나중에 확정하기로 하고, 담보할 최고액만 정해 설정하는 저당권입니다. 은행 대출의 담보가 대표적이며 등기사항증명서 을구에 채권최고액과 함께 적힙니다.

채권최고액

근저당권으로 담보되는 금액의 한도입니다. 채무의 이자는 최고액에 포함된 것으로 봅니다(민법 제357조 ②). 등기된 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 한도이므로 실제 채무액은 채권자에게 확인해야 알 수 있습니다.

가압류

금전채권의 강제집행을 보전하려고 채무자의 부동산 처분을 임시로 막는 절차입니다. 부동산 가압류는 등기사항증명서 갑구에 적힙니다.

가처분

소유권이전등기청구권처럼 금전 외의 권리를 보전하려고 다툼의 대상인 부동산의 현상 변경을 막는 절차입니다. 처분금지가처분은 갑구에 적힙니다.

전세권

전세금을 지급하고 남의 부동산을 점유해 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자보다 전세금을 우선변제받는 물권입니다. 등기해야 생기며 을구에 적힙니다. 주택임대차보호법이 보호하는 전세(임대차)와는 다른 권리입니다.

신탁

소유자(위탁자)가 부동산을 수탁자에게 이전하고 수탁자가 신탁 목적에 따라 관리·처분하는 법률관계입니다. 신탁등기된 부동산은 등기상 소유자가 수탁자이므로 임대·처분 권한을 신탁원부로 확인합니다.

대지권

집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하려고 건물의 대지에 대해 가지는 권리(대지사용권) 가운데 건물과 분리해 처분할 수 없는 것입니다(부동산등기법 제40조 ③ · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 6호). 등기사항증명서 표제부의 대지권의 표시에 종류와 비율이 적힙니다.

전유부분

아파트 한 호실처럼 구분소유권의 목적인 건물부분입니다. 건축물대장 전유부에 적힌 면적이 전용면적입니다.

공용부분

계단·복도·승강기처럼 전유부분이 아닌 건물부분과 부속물입니다.

건축물대장

건축물과 대지의 현황, 구조, 용도, 면적 등을 적은 공적장부로 시장·군수·구청장이 작성합니다(건축법 제38조 ①). 부동산의 물리적 현황(면적·구조·용도)은 건축물대장을, 권리관계는 등기사항증명서를 봅니다.

주용도

건축물대장에 적힌 건축물의 용도로, 건축법 시행령 별표 1의 용도(단독주택·공동주택·근린생활시설 등)로 적힙니다(건축법 제2조 ②). 주택인지 아닌지에 따라 세금과 임대차보호법 적용이 달라질 수 있어 계약서의 용도 칸에는 대장에 적힌 용도를 그대로 적습니다.

위반건축물

허가권자가 건축법 위반으로 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적습니다(건축법 제79조 ④). 대장에 위반건축물 표시가 있으면 위반 내용과 시정 여부를 시·군·구청에 확인합니다.

계약

계약금·해약금

계약할 때 주고받는 돈으로, 다른 약정이 없으면 해약금입니다. 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 ①). 이 사이트 계약서는 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급하기 전까지로 정합니다.

위약금(손해배상액의 예정)

계약을 지키지 않을 때 내기로 미리 약정한 돈입니다. 손해배상액의 예정으로 추정되며, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 ②).

중도금·잔금

계약금과 잔금 사이에 나눠 내는 대금이 중도금, 마지막에 내는 대금이 잔금입니다. 매매에서는 사실상의 잔금 지급일이 취득세의 취득일이 됩니다(지방세법 시행령 제20조 ②).

동시이행

매도인의 등기 서류 교부와 매수인의 잔금 지급처럼 서로 대가 관계인 채무를 함께 이행하는 것입니다(민법 제568조 ②). 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다.

이행지체와 해제(최고)

상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 요구(최고)하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 미리 이행하지 않겠다고 밝힌 경우에는 최고 없이 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

특약

계약서 조문과 다르게 정하거나 조문에 없는 내용을 따로 적은 약정입니다. 임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조 · 상가건물 임대차보호법 제15조). 견본 문구는 「계약서 특약 작성 예시」 글에 정리했습니다.

대리

본인을 대신해 대리인이 계약하는 것입니다. 계약서 대리인란에 대리인의 인적사항을 적고 본인을 위한 계약임을 밝힙니다.

공유

한 부동산을 여러 사람이 지분으로 소유하는 것입니다. 지분은 균등한 것으로 추정하고(민법 제262조 ②), 공유물을 처분하려면 다른 공유자의 동의가 필요합니다(민법 제264조).

인도

부동산의 점유를 넘겨주는 것입니다. 주택 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기고(주택임대차보호법 제3조 ①), 매매계약서와 임대차계약서에는 인도일을 적습니다.

임대차

대항력

임대인(소유자)이 바뀌어도 임차인이 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택은 인도와 주민등록(전입신고)을, 상가건물은 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 ①).

확정일자

임대차계약서에 그 날짜에 계약서가 있었다는 것을 증명하려고 확정일자부여기관이 찍는 날짜입니다. 주민센터·등기소·공증인 등이 부여하며(주택임대차보호법 제3조의6 ①), 임대차계약서를 내고 주택 임대차 계약 신고를 마치면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 ③).

우선변제권

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리입니다.

최우선변제(소액임차인)

보증금이 대통령령이 정한 금액 이하인 소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 먼저 받는 것입니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다. 지역별 금액과 기준일은 「소액임차인 최우선변제 금액과 기준일」 글에 정리했습니다.

임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기하는 제도입니다. 등기를 마치면 이사해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 ⑤).

계약갱신요구권

주택 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리입니다. 1회 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3 ① ②). 상가건물은 전체 임대차기간 10년 범위에서 행사합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 ②).

묵시적 갱신

임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것입니다. 존속기간은 2년이며 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조 · 제6조의2).

차임 등의 증감청구

조세·공과금이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 되면 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 주택은 증액 청구가 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 하지 못합니다(주택임대차보호법 제7조).

환산보증금

상가건물 임대차에서 보증금에 차임을 대통령령이 정한 비율로 환산한 금액을 더한 값입니다. 지역별로 정한 환산보증금을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 일부 규정만 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 ① ~ ③).

권리금

상가 임차인이 영업시설·거래처·위치에 따른 이점 등의 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다. 권리금 계약은 「권리금 계약서 작성법」 글에 정리했습니다.

전대

임차인이 빌린 부동산을 다시 남에게 빌려주는 것입니다. 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조).

원상회복

임대차가 끝나면 임차인이 부동산을 원래 상태로 되돌려 반환하는 것입니다(민법 제654조 · 제615조). 주택임대차표준계약서는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구의무에 포함되지 않는다고 정합니다.

등록임대주택(민간임대주택)

임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택입니다(같은 법 제2조 1호). 표준임대차계약서를 사용해야 하고(제47조), 임대료 증액이 5퍼센트 범위로 제한됩니다(제44조). 「민간임대주택 표준임대차계약서 작성법」 글에 정리했습니다.

세금

취득세

부동산을 매매·교환·상속·증여·건축 등으로 취득한 사람에게 부과하는 지방세입니다(지방세법 제6조 1호 · 제7조 ①). 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 ①). 세율은 「취득세율 표와 다주택 중과 기준」 글과 취득세 계산기에 있습니다.

취득일

매매처럼 대가를 주고 승계취득하면 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다(지방세법 시행령 제20조 ②).

양도·양도소득세

양도는 등기와 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것입니다(소득세법 제88조 1호). 부동산을 양도해 생긴 소득에 대한 소득세가 양도소득세입니다.

1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 보유하다가 대통령령이 정한 요건(보유기간 등)을 갖춰 양도하면 양도소득세를 과세하지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다(소득세법 제89조 ① 3호). 요건은 「1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건」 글에 정리했습니다.

조정대상지역

주택 분양 등이 과열되었거나 과열될 우려가 있는 지역 등을 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한 지역입니다(주택법 제63조의2 ①). 다주택 취득세 중과 등 세금과 대출 규칙이 달라집니다.

공시가격

국가와 지방자치단체가 매년 공시하는 부동산 가격입니다. 토지는 개별공시지가(부동산 가격공시에 관한 법률 제10조), 단독주택은 개별주택가격(제17조), 공동주택은 공동주택가격으로 공시합니다. 재산세·종합부동산세 등 세금 계산의 기준이 됩니다.

시가표준액

지방세에서 쓰는 부동산의 기준 가액입니다. 토지와 주택은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 합니다(지방세법 제4조 ①).

재산세

과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 내는 지방세입니다(지방세법 제107조 ①). 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

종합부동산세

일정 금액을 넘는 주택과 토지를 가진 사람에게 부과하는 국세입니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조).

과세기준일

그 날의 소유자가 그 해 재산세와 종합부동산세를 내는 날입니다. 매매 잔금일이 6월 1일 전후인지에 따라 납세의무자가 달라집니다.

장기보유 특별공제

보유기간이 3년 이상인 토지·건물을 양도할 때 양도차익에서 보유기간에 따른 금액을 빼는 것입니다(소득세법 제95조 ① ②). 1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 공제율이 다릅니다.

신고

부동산거래신고

부동산 매매계약 등을 체결하면 거래당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 신고관청에 공동으로 신고하는 것입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 ①). 신고서 칸마다 적을 내용은 「부동산거래계약 신고서 작성법」 글에 정리했습니다.

주택 임대차 계약 신고

보증금 6천만원 또는 월 차임 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 것입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 · 시행령 제4조의3). 「주택 임대차 계약 신고서 작성법」 글과 임대차 신고 대상 화면에서 확인합니다.

신고관청

부동산 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 등)·군수·구청장입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 ①).

신고필증

신고관청이 신고 내용을 확인한 뒤 발급하는 증서입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 ⑤). 부동산거래신고의 신고필증을 받으면 매수인은 검인을 받은 것으로 봅니다(같은 조 ⑥).

검인

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 시장·군수 등이 찍는 확인입니다(부동산등기 특별조치법 제3조 ①). 부동산거래신고의 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다.

소유권이전등기 신청 기한

매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약은 반대급부의 이행이 끝난 날(잔금 지급일)부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 ①). 부동산 소유권은 등기해야 이전됩니다(민법 제186조).