상가건물 임대차 표준계약서 작성법
상가건물 임대차 표준계약서의 임차목적, 사용·관리·수선, 차임 연체 3기 해지, 권리금 회수기회 보호, 재건축 계획 고지, 중요확인사항을 칸마다 정리했습니다. 환산보증금 초과 임대차의 차이도 설명합니다.
2026년 10월 9일 현행 법령 기준 · 근거는 글 끝요지
- 상가건물 임대차 표준계약서는 법무부가 국토교통부·서울시·중소벤처기업부·소상공인진흥공단 등과 함께 만든 서식입니다.
- 임차인은 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 환산보증금을 초과하지 않는 임대차는 확정일자를 받으면 우선변제를 받을 수 있습니다.
- 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 범위에서 행사할 수 있고, 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있습니다.
- 제8조는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 정합니다.
목차 8
서식과 구성
이 계약서는 법무부에서 국토교통부·서울시·중소벤처기업부·소상공인진흥공단 등 유관 기관 및 학계 전문가와 함께 민법, 상가건물 임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 만들었습니다. 법의 보호를 받기 위해 【중요확인사항】(별지)을 꼭 확인하시기 바랍니다.
- 임차 상가건물의 표시
- 적는 내용
- 소재지 · 토지 · 건물 · 임차할부분과 면적
- 계약내용 제1조~제10조
- 적는 내용
- 보증금·차임·관리비 · 임대차기간 · 임차목적 · 사용·관리·수선 · 해제·해지 · 종료와 권리금회수기회 보호 · 재건축 계획 · 비용 정산
- 제11조 · 제12조
- 적는 내용
- 중개보수 · 중개대상물 확인·설명서 교부(중개거래에서만 적는다)
- 특약사항 · 서명
- 적는 내용
- 당사자가 따로 정하는 약정 · 임대인 · 임차인(대리인)의 인적사항과 서명·날인
- 별지
- 적는 내용
- 중요확인사항(계약 체결 시 · 계약기간 중 · 계약종료 시)
제1조 보증금·차임·관리비와 유의사항
제1조에는 보증금·계약금·중도금·잔금과 차임의 금액·지급일, 차임에 부가가치세가 포함되는지, 관리비를 적습니다. 제1조 아래에는 환산보증금을 초과하는 임대차에 관한 유의사항이 있습니다.
유의사항: ① 당해 계약이 환산보증금을 초과하는 임대차인 경우 확정일자를 부여받을 수 없고, 전세권 등을 설정할 수 있습니다 ② 보증금 보호를 위해 등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황 등을 확인하는 것이 좋습니다
환산보증금은 보증금에 차임을 일정 비율로 환산한 금액을 더한 값으로, 대통령령이 지역별로 정한 금액을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 일부 규정만 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 ① ③). 대항력(제3조)과 계약갱신요구(제10조 ①~③ 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의4) 등은 환산보증금을 넘어도 적용됩니다.
제2조 임대차기간 · 제3조 임차목적 · 제4조 사용·관리·수선
제2조에는 인도일과 임대차기간이 끝나는 날을 적습니다. 기간을 1년 미만으로 정해도 1년으로 보며, 임차인은 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제9조 ①). 제3조에는 상가건물을 사용할 업종을 적습니다.
① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조·용도 변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없다. ② 임대인은 계약 존속 중 임차 상가건물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 하고, 임차인은 임대인이 임차 상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때 이를 거절하지 못한다. ③ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.
주택임대차표준계약서와 달리 수선 비용 부담을 적는 표가 없으므로, 시설 수선을 누가 부담할지는 특약사항에 적습니다. 임차인이 보존에 필요한 비용(필요비)을 지출하면 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 ①).
제5조~제7조 해제·채무불이행·해지
제5조(계약금에 의한 해제)와 제6조(채무불이행과 손해배상)는 주택임대차표준계약서와 같은 문장입니다. 제7조의 차임 연체 해지 기준은 상가건물 임대차보호법에 따라 3기입니다.
① 임차인은 본인의 과실 없이 임차 상가건물의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우에 그 잔존부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다. ② 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나, 제4조 제1항을 위반한 경우 계약을 해지할 수 있다.
제8조 계약의 종료와 권리금회수기회 보호
제8조는 원상회복과 보증금 반환에 더해 권리금 회수기회 보호를 정합니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방식으로 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 집니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 ①).
① 계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. ② 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 「상가건물임대차보호법」 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 「상가건물임대차보호법」 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인이 제2항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물에는 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5). 권리금 계약서는 「권리금 계약서 작성법」 글에 정리했습니다.
제9조 재건축 등 계획과 갱신거절 · 제10조 비용의 정산
임대인이 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 임대인은 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따라 계약갱신을 요구하더라도 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다.
재건축 계획을 갱신거절 사유로 삼으려면 계약 체결 당시에 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 알려야 합니다. 그 내용을 특약사항에 적어 두면 고지한 사실이 남습니다.
① 임차인은 계약이 종료된 경우 공과금과 관리비를 정산하여야 한다. ② 임차인이 장기수선충당금을 납부한 경우, 임차인은 이미 납부한 장기수선충당금을 소유자에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 임차 상가건물에 관한 장기수선충당금을 정산하는 주체가 소유자가 아닌 경우에는 그 자에게 청구할 수 있다.
별지 중요확인사항
임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 3기의 차임액 연체 등 상가건물 임대차보호법 제10조 ① 각 호의 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 보증금을 증액하면 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 위해 다시 확정일자를 받습니다.
자주 묻는 질문
환산보증금을 넘는 상가 임대차도 갱신을 요구할 수 있나요?
할 수 있습니다. 계약갱신요구(제10조 ①~③ 본문)와 대항력(제3조), 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 ③).
상가 차임을 몇 번 연체하면 임대인이 해지할 수 있나요?
차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8 · 표준계약서 제7조 ②).
계약갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있나요?
최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 ②).
재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 무엇이 필요한가요?
계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 합니다(표준계약서 제9조 · 상가건물 임대차보호법 제10조 ① 7호 가목).
권리금 회수기회 보호는 언제부터 적용되나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해 행위를 금지합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 ①).
근거
확인일 2026년 10월 9일 · 법령은 법제처 국가법령정보 원문- 법무부, 상가건물 임대차 표준계약서 (2026. 5. 12., 원본 게시용)
- 상가건물 임대차보호법 제2조·제3조·제9조·제10조·제10조의4·제10조의5·제10조의8 (시행 2026. 5. 12.)
- 민법 제626조 (시행 2026. 3. 17.)