계약서 특약 작성 예시

매매·임대차 계약서에 자주 넣는 특약의 견본 문구와 근거를 정리했습니다. 특약으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것, 계약금·위약금 특약을 민법·임대차보호법 원문과 대법원 판례 기준으로 설명합니다.

특약의 효력과 한계

법률행위의 당사자가 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따릅니다(민법 제105조). 계약서 특약이 법률의 기본 규정과 다른 내용을 정할 수 있는 근거입니다.

• 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효입니다(민법 제103조).
• 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효입니다(민법 제104조).
• 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조). 상가건물 임대차보호법도 같습니다(같은 법 제15조).
• 민법 임대차 규정 중 제627조·제628조·제631조·제635조·제638조·제640조·제641조·제643조부터 제647조까지를 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(민법 제652조).

• 주택 임대차기간을 2년 미만으로 정함

  효과

  그 기간을 2년으로 봄. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음

  근거

  주택임대차보호법 제4조 ①

• 임차인의 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 함

  효과

  임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없음

  근거

  같은 법 제6조의3 · 제10조

• 차임·보증금 증액청구 한도를 넘는 증액

  효과

  증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못함(조례로 달리 정할 수 있음)

  근거

  같은 법 제7조 ② · 제10조

• 매도인의 담보책임을 면제함

  효과

  매도인이 알고 고지하지 않은 사실과 제삼자에게 권리를 설정·양도한 행위는 책임을 면하지 못함

  근거

  민법 제584조

반대로 민법 제626조(임차인의 비용상환청구권)는 제652조의 목록에 없어, 대법원은 원상복구 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 보기도 합니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결). 특약 한 줄이 예상하지 못한 권리 포기로 읽힐 수 있으므로 범위를 적어 둡니다.

특약을 적는 방법

• 누가·무엇을·언제까지 하는지 적습니다. 날짜와 금액은 숫자로 적습니다.
• 근저당권처럼 등기된 권리는 등기사항증명서의 구(갑구·을구)와 순위번호, 채권최고액으로 특정합니다.
• 지키지 않았을 때 계약을 해제할 수 있는지, 받은 돈을 어떻게 돌려주는지, 손해배상을 어떻게 하는지 함께 적습니다.
• 법률이 이미 정한 내용을 되풀이하기보다 이 계약에만 있는 사실(날짜·금액·시설·하자)을 정합니다.

아래 문구는 견본입니다. ○ 자리는 계약의 사실관계에 맞게 고쳐 씁니다.

매매계약 특약 예시

잔금 전 근저당권 말소

근거: 매매 목적 부동산에 설정된 저당권의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제576조).

중도금 전 해제 기한

근거: 계약금에 의한 해제는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 할 수 있습니다(민법 제565조 ①). 이행기의 약정이 있어도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결).

알고 있는 하자와 수리 기간

근거: 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 매도인의 하자담보책임이 없고(민법 제580조 ①), 하자담보책임에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사합니다(제582조). 담보책임을 면하는 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실은 책임을 면하지 못합니다(제584조).

임차인이 있는 부동산의 매매

근거: 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 ④).

토지거래허가구역의 매매

근거: 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 ⑥).

임대차계약 특약 예시

주택임대차표준계약서의 특약

주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다(주택임대차보호법 제30조). 2023. 10. 6. 개정 표준계약서의 [특약사항]은 다음 문구로 시작합니다.

「주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.」

「임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.」

잔금 전 근저당권 말소·감액

수선 범위

임대인은 계약존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 이 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있지만, 범위를 명시하지 않으면 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고, 대파손 수리·주요 구성부분의 대수선·기본 설비 교체 등은 여전히 임대인이 부담한다고 봅니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결). 표준계약서 제4조 ③도 다음 예를 듭니다.

「임대인부담 ( 예컨대, 난방, 상․하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨 )」 「임차인부담 ( 예컨대, 임차인의 고의․과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됨 )」

원상복구 범위

근거: 임차인은 보존에 관한 필요비와 유익비의 상환을 청구할 수 있으나(민법 제626조), 원상복구 약정은 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 볼 수 있습니다(대법원 95다12927 판결). 복구할 것과 두고 갈 것을 나누어 적습니다.

전대·양도

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 동의할 경우 그 범위(예: 방 1개 전대)를 특약으로 적습니다.

계약금과 위약금

• 계약금에 의한 해제: 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 ①).
• 계약금을 나누어 지급하기로 했는데 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 실제 교부받은 금액이 아니라 약정 계약금입니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
• 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고(민법 제398조 ④), 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(같은 조 ②). 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않습니다(같은 조 ③).

근거: 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

자주 묻는 질문

특약이 법률보다 우선하나요?

선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 법령 규정과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따릅니다(민법 제105조). 반사회질서·불공정한 법률행위(제103조·제104조)와 강행규정을 위반한 약정은 효력이 없습니다.

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 특약은 유효한가요?

주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(제10조) 계약갱신요구권(제6조의3)을 배제하는 약정은 효력이 없습니다.

「현 상태 그대로 매매」 특약이 있으면 매도인은 하자 책임이 없나요?

담보책임을 면하는 특약을 했어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실과 제삼자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조).

계약금 일부만 받은 상태에서 받은 돈의 두 배만 돌려주고 해제할 수 있나요?

해약금의 기준은 약정 계약금이므로 일부로 받은 금액의 배액을 상환하는 것만으로는 해제할 수 없습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

위약금을 크게 정하면 그대로 받을 수 있나요?

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하며, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 ②·④).

수선은 모두 임차인이 한다는 특약은 어디까지 적용되나요?

범위를 명시하지 않았다면 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고, 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 봅니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).