권리금 계약서 작성법
상가건물 임대차 권리금계약서의 당사자, 권리금 지급, 임차인이 이전할 유형·무형의 재산적 가치, 임대차계약과의 관계, 해제와 손해배상을 조문마다 정리했습니다. 권리금 회수기회 보호 규정도 함께 설명합니다.
2026년 10월 9일 현행 법령 기준 · 근거는 글 끝요지
- 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 ①).
- 권리금계약서에서 임차인은 권리금을 받는 사람, 신규임차인은 권리금을 지급하는 사람입니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서를 바탕으로 합니다.
- 임대인의 계약거절 등 임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효이고, 임차인은 받은 계약금 등을 즉시 반환합니다(제3조).
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다(법 제10조의4 ①).
목차 8
권리금과 표준권리금계약서
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의6). 이 사이트 권리금계약서는 표준권리금계약서의 본문 2쪽을 1쪽에 담습니다.
당사자와 임대차목적물의 표시
※ 임차인은 권리금을 지급받는 사람을, 신규임차인이 되려는 자(이하 「신규임차인」이라 한다)는 권리금을 지급하는 사람을 의미한다.
권리금 계약의 당사자는 지금 영업하는 임차인과 들어올 신규임차인이며, 임대인은 당사자가 아닙니다. 임대차목적물인 상가건물의 표시에는 소재지·상호·임대면적·전용면적·업종·허가(등록)번호를, 임차인의 임대차계약 현황에는 임차보증금·월차임·관리비·부가가치세 포함 여부·계약기간을 적습니다.
제1조 권리금의 지급
제1조에는 총 권리금과 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일을 적습니다. 잔금지급일까지 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하면 임대차계약 체결일을 잔금지급일로 봅니다.
※ 잔금지급일까지 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 체결되지 않는 경우 임대차계약 체결일을 잔금지급일로 본다.
제2조 임차인의 의무와 이전 대상
① 임차인은 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 하며, 임대인과 신규임차인 간에 임대차계약이 체결될 수 있도록 협력하여야 한다. ② 임차인은 신규임차인이 정상적인 영업을 개시할 수 있도록 전화가입권의 이전, 사업등록의 폐지 등에 협력하여야 한다. ③ 임차인은 신규임차인이 잔금을 지급할 때까지 권리금의 대가로 아래 유형·무형의 재산적 가치를 이전한다.
- 유형의 재산적 가치
- 적는 내용
- 영업시설·비품 등 — 품목과 수량을 하나씩 적는다
- 무형의 재산적 가치
- 적는 내용
- 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등
표준권리금계약서의 작성요령은 이전 대상을 개별적으로 상세하게 적고, 적지 않은 시설물 등은 이전 대상에 포함되지 않는다고 안내합니다. 필요하면 이전 대상 목록을 별지로 붙입니다. 임차인은 잔금을 받을 때까지 이전 대상을 선량한 관리자의 주의로 유지·관리하고, 임대차계약 내용이 바뀌거나 영업정지 등 영업을 계속할 수 없는 사유가 생기면 즉시 신규임차인에게 알립니다(제2조 ④ ⑤).
제3조 임대차계약과의 관계
임대인의 계약거절, 무리한 임대조건 변경, 목적물의 훼손 등 임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며, 임차인은 지급받은 계약금 등을 신규임차인에게 즉시 반환하여야 한다.
작성요령은 「무리한 임대조건 변경」이 무엇인지 특약으로 구체적으로 정해 두면 분쟁을 예방할 수 있다고 안내합니다(예: 보증금 및 월차임을 몇 퍼센트 넘게 올리는 경우).
제4조 계약의 해제 및 손해배상
① 신규임차인이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지 임차인은 계약금의 2배를 배상하고, 신규임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
임차인이나 신규임차인이 계약 내용을 이행하지 않으면 상대방은 서면으로 최고하고 해제할 수 있습니다(제4조 ②). 계약 뒤 임차인의 영업기간 중에 생긴 사유로 영업정지·취소나 철거명령 등이 내려져 신규임차인이 영업을 시작하거나 계속할 수 없으면 신규임차인은 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다(제4조 ③).
신규임차인이 임차인의 영업을 양수하거나 상호를 계속 쓰면 상법 제41조(영업양도인의 경업금지)와 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임)를 참고해 특약을 두라고 작성요령이 안내합니다(예: 임차인은 같은 동네에서 같은 업종을 하지 않는다, 신규임차인은 임차인의 영업상 채무를 인수하지 않는다).
권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 방식으로 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 ①).
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(같은 조 ④). 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등은 임대인이 계약을 거절할 정당한 사유로 봅니다(같은 조 ②).
자주 묻는 질문
권리금 계약에 임대인도 서명하나요?
권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약으로, 표준권리금계약서의 서명란도 임차인과 신규임차인뿐입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 ②).
임대인이 신규임차인과 계약을 거절하면 권리금은 어떻게 되나요?
임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효이고 임차인은 받은 계약금 등을 즉시 돌려줍니다(표준권리금계약서 제3조).
시설을 계약서에 적지 않으면 어떻게 되나요?
작성요령은 적지 않은 시설물 등은 이전 대상에 포함되지 않는다고 안내합니다. 품목을 하나씩 적거나 목록을 별지로 붙입니다.
권리금 회수기회 보호를 받지 못하는 상가도 있나요?
대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물에는 적용하지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).
임대인의 권리금 회수 방해로 받을 수 있는 손해배상은 얼마까지인가요?
신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 ③).
근거
확인일 2026년 10월 9일 · 법령은 법제처 국가법령정보 원문- 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의3·제10조의4·제10조의5·제10조의6 (시행 2026. 5. 12.)
- 국토교통부·법무부, 상가건물 임대차 권리금계약서(표준권리금계약서)와 별지 작성요령 (2026. 10. 9. 확인)
- 상법 제41조·제42조 — 표준권리금계약서 작성요령 인용 (2026. 10. 9. 확인)