등기부 갑구·을구 읽는 법

등기사항증명서는 표제부·갑구·을구로 나뉩니다. 각 부분에 기록되는 사항, 소유자와 처분제한 등기를 확인하는 방법, 근저당권·전세권 읽는 법과 권리의 순위를 부동산등기법 원문 기준으로 정리했습니다.

등기기록의 구성

등기부는 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둡니다. 아파트·오피스텔 같은 구분건물은 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 씁니다(부동산등기법 제15조 ①). 그래서 단독주택은 토지 등기기록과 건물 등기기록을 따로 확인합니다.

• 표제부(토지)

  기록하는 사항

  표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인

  근거

  법 제34조

• 표제부(건물)

  기록하는 사항

  표시번호, 접수연월일, 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조와 면적, 등기원인

  근거

  법 제40조 ①

• 갑구

  기록하는 사항

  소유권에 관한 사항

  근거

  법 제15조 ②

• 을구

  기록하는 사항

  소유권 외의 권리에 관한 사항

  근거

  법 제15조 ②

구분건물의 등기기록

구분건물의 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 둡니다(부동산등기규칙 제14조 ①). 대지권이 있으면 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시를, 전유부분의 표제부에 대지권의 종류와 비율을 기록합니다(부동산등기법 제40조 ③ · 규칙 제14조 ②).

갑구·을구의 칸과 증명서 종류

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둡니다(규칙 제13조 ②). 등기관은 권리에 관한 등기를 할 때 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일, 권리자를 기록하고(부동산등기법 제48조 ①), 권리자는 성명 또는 명칭과 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호, 주소를 함께 기록합니다(같은 조 ②). 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록합니다(같은 조 ④).

• 순위번호

  읽는 내용

  같은 구 안에서 등기의 순서. 부기등기는 주등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 적습니다(예: 1-1)

• 등기목적

  읽는 내용

  소유권이전, 근저당권설정, 가압류 등 그 등기가 무엇인지

• 접수

  읽는 내용

  등기소에 신청이 접수된 연월일과 접수번호

• 등기원인

  읽는 내용

  매매·상속·증여·설정계약 등 등기의 원인과 그 연월일

• 권리자 및 기타사항

  읽는 내용

  권리자의 성명·주소·지분, 채권최고액·전세금 등 권리의 내용

부기등기는 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 기록하고(부동산등기규칙 제2조), 그 순위는 주등기의 순위에 따릅니다(부동산등기법 제5조). 소유권 외의 권리의 이전, 권리의 변경 등은 부기로 합니다(제52조).

등기사항증명서의 종류

• 등기사항전부증명서(말소사항 포함) — 말소된 등기까지 모두 나옵니다.
• 등기사항전부증명서(현재 유효사항) — 현재 효력이 있는 등기만 나옵니다.
• 등기사항일부증명서(특정인 지분 · 현재 소유현황 · 지분취득 이력)

증명서의 종류는 부동산등기규칙 제29조가 정합니다. 등기를 말소할 때에는 말소의 등기를 한 후 해당 등기를 말소하는 표시를 합니다(규칙 제116조 ①). 이전 소유자와 이미 갚은 근저당권 같은 이력까지 보려면 말소사항 포함 증명서를 봅니다.

갑구에서 확인할 것

• 현재 소유자: 갑구에서 말소되지 않은 마지막 소유권 등기의 권리자입니다. 공유이면 권리자별 지분이 적힙니다(부동산등기법 제48조 ④). 계약 상대방이 이 권리자와 같은지 확인합니다.
• 소유권을 취득한 원인: 등기원인란의 매매·상속·증여 등입니다. 상속·경매 등 법률의 규정에 의한 물권 취득은 등기 없이도 효력이 생기지만 등기하지 않으면 처분하지 못합니다(민법 제187조).
• 가압류·가처분: 법원의 촉탁으로 기입됩니다(민사집행법 제293조 · 제305조 ③).
• 압류: 세무서장 등이 체납처분으로 압류등기를 촉탁합니다(국세징수법 제45조 ①).
• 경매개시결정: 법원이 경매개시결정을 하면 그 사유를 등기부에 기입합니다(민사집행법 제94조).
• 가등기: 소유권 이전 등의 청구권을 보전하려는 등기이며, 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다(부동산등기법 제88조 · 제91조).

신탁등기

갑구에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 있으면 등기상 소유자는 수탁자입니다. 신탁등기에는 신탁원부의 번호가 기록되고, 신탁원부는 등기기록의 일부로 봅니다(부동산등기법 제81조 ①·③). 신탁재산이 소유권이면 다음 주의사항이 부기등기로 기록됩니다(부동산등기규칙 제139조의4 ②).

「이 부동산에 관하여 임대차 등의 법률행위를 하는 경우에는 등기사항증명서 뿐만 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통하여 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 신탁 조항 등을 확인할 필요가 있음」

을구에서 확인할 것

• 근저당권

  기록하는 사항

  채권의 최고액, 채무자의 성명·주소(존속기간 등은 약정이 있을 때)

  근거

  부동산등기법 제75조 ②

• 저당권

  기록하는 사항

  채권액, 채무자의 성명·주소(변제기·이자 등은 약정이 있을 때)

  근거

  제75조 ①

• 전세권

  기록하는 사항

  전세금, 범위(존속기간 등은 약정이 있을 때)

  근거

  제72조 ①

• 임차권

  기록하는 사항

  차임, 범위(존속기간·임차보증금 등은 약정이 있을 때)

  근거

  제74조

근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권입니다. 채무가 확정될 때까지 채무가 소멸하거나 이전되어도 근저당권에 영향이 없고, 이자는 최고액 중에 산입합니다(민법 제357조). 그래서 채권최고액은 실제 남은 채무액과 다르며, 실제 채무액은 채권자에게 확인합니다.

임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령으로 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 ⑤).

권리의 순위

같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. 같은 구에서 한 등기끼리는 순위번호, 다른 구에서 한 등기끼리는 접수번호에 따릅니다(부동산등기법 제4조).

경매가 되면 — 소멸하는 권리와 인수하는 권리

• 저당권(근저당권 포함)은 모두 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 ②).
• 지상권·지역권·전세권과 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸하고, 그 밖에는 매수인이 인수합니다. 다만 인수되는 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 소멸합니다(같은 조 ③·④).
• 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(같은 조 ⑤).

그래서 전세권·임차권은 그보다 먼저 등기된 근저당권·가압류가 있는지가 중요합니다. 순위는 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구의 가압류와 을구의 근저당권처럼 구가 다르면 접수번호로 비교합니다.

등기부에 나타나지 않는 권리

• 주택임차인의 대항력: 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 ①). 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보를 요청할 수 있습니다(같은 법 제3조의6 ④).
• 유치권: 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치하는 권리로, 점유로 성립합니다(민법 제320조).
• 법정지상권: 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라지면 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(민법 제366조).
• 체납 세금: 압류등기가 되기 전에는 등기부에 나타나지 않습니다(국세징수법 제45조 ①).

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기지만(민법 제186조), 위 권리들은 등기 없이 생기거나 등기 전에도 존재하므로 현장 확인과 함께 다른 서류로 확인합니다.

자주 묻는 질문

말소사항 포함과 현재 유효사항 중 어느 증명서를 발급하나요?

이전 소유자, 이미 말소된 근저당권·가압류 같은 이력까지 확인하려면 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 발급합니다. 현재 유효사항 증명서에는 말소된 등기가 나오지 않습니다(부동산등기규칙 제29조).

근저당권 채권최고액만큼 빚이 있는 것인가요?

채권최고액은 담보할 채무의 최고 한도입니다. 채무가 확정될 때까지 채무가 줄거나 늘어도 근저당권에 영향이 없으므로(민법 제357조) 실제 채무액은 채권자에게 확인합니다.

갑구에 신탁이 있으면 누구와 계약하나요?

등기상 소유자는 수탁자입니다. 신탁원부는 등기기록의 일부이므로(부동산등기법 제81조 ③) 신탁원부에서 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분에 관한 조항을 확인합니다(부동산등기규칙 제139조의4 ②).

가등기는 무엇인가요?

소유권 이전 등 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려고 하는 등기입니다(부동산등기법 제88조). 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다(제91조).

아파트의 대지권은 어디에서 확인하나요?

전유부분 표제부의 대지권 표시란에서 대지권의 종류와 비율을 확인합니다. 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동 건물의 표제부에 있습니다(부동산등기법 제40조 ③ · 규칙 제14조 ②).

등기부에 나오지 않는 임차인도 있나요?

있습니다. 주택임차인은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 ①).