부동산 매매계약서 작성법

부동산 매매계약서는 부동산의 표시, 매매대금과 지급 일정, 조문, 특약, 당사자 서명으로 이루어집니다. 칸마다 적을 내용과 조문의 뜻을 민법 원문과 함께 정리했습니다.

매매계약서의 구성

매매는 당사자 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정하면 효력이 생깁니다(민법 제563조). 부동산 매매계약서에는 법령이 정한 서식이 없어, 당사자가 계약서에 적은 내용이 계약의 내용이 됩니다.

• 부동산의 표시

  적는 내용

  소재지 · 토지(지목·대지권·면적) · 건물(구조·용도·면적)

• 계약내용 제1조

  적는 내용

  매매대금 · 계약금 · 중도금 · 융자금 · 현 임대보증금 · 잔금과 각 지급일

• 조문 제2조~제6조

  적는 내용

  소유권이전 · 제한물권 등의 소멸 · 지방세 등 · 계약의 해제 · 채무불이행과 손해배상의 예정

• 특약사항

  적는 내용

  조문과 다르게 정하거나 조문에 없는 약정

• 계약일과 당사자

  적는 내용

  매도인 · 매수인(대리인)의 주소 · 주민등록번호 · 전화번호 · 성명 · 서명 또는 날인

당사자가 직접 쓰는 계약서에는 개업공인중개사 조문(중개보수 · 중개대상물 확인·설명서 교부)과 개업공인중개사 서명란이 없습니다.

부동산의 표시

부동산의 표시는 계약 대상을 특정하는 칸입니다. 소재지는 도로명주소가 아니라 지번까지 적고, 아파트 등 집합건물은 동·호수까지 적습니다. 지목·면적·구조·용도는 대장에, 대지권은 등기사항증명서에 적힌 값을 옮겨 적습니다.

• 소재지

  보는 서류

  등기사항증명서 · 대장

  적는 값

  지번까지(집합건물은 동·호수까지)

• 토지 지목 · 면적

  보는 서류

  토지대장 · 등기사항증명서(대지권의 목적인 토지의 표시)

  적는 값

  지목과 면적(집합건물은 대지 전체 면적)

• 대지권종류 · 대지권비율

  보는 서류

  등기사항증명서(대지권의 표시)

  적는 값

  소유권대지권 등 대지권의 종류와 비율

• 건물 구조 · 용도 · 면적

  보는 서류

  건축물대장

  적는 값

  구조와 용도 · 집합건축물은 전용면적, 그 밖의 건축물은 연면적

집합건물의 토지 면적 칸에는 대지권의 목적인 토지 전체의 면적을 적고, 매수인의 몫은 대지권비율로 나타냅니다. 부동산거래계약 신고서 ⑦ 계약대상 면적에 적는 대지권 면적(대지 전체 면적 × 대지권비율)과는 다른 값입니다.

제1조 매매대금과 지급 일정

매매대금은 거래 전체 금액입니다. 계약금·중도금·잔금은 금액과 지급일을 각각 적고, 그 합계가 매매대금과 같아야 합니다. 상가 건물처럼 건물분 부가가치세가 있는 거래는 매매대금에 부가가치세가 포함되는지를 함께 적습니다.

근저당권 등으로 담보된 채무가 있으면 융자금 칸에 금액과 처리 방법을 적습니다. 처리 방법은 「현 상태에서 매수인이 승계한다」 「매도인이 잔금지급일까지 말소한다」 「특약사항에 별도 명시한다」 「매수인이 인수한다」 「매수인이 인수하지 아니한다」 가운데에서 고릅니다.

임차인이 있는 부동산을 매수하면 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 매수인이 임대차보증금 반환채무를 넘겨받으므로 현 임대보증금 칸에 금액과 처리 방법을 적습니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제3조 ②이 같은 내용을 정합니다.

제2조 소유권이전 등 · 제3조 제한물권 등의 소멸

제2조는 매도인이 잔금을 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 매수인에게 넘기고 등기절차에 협력하도록 정하고, 부동산을 넘겨주는 인도일을 적게 합니다. 민법도 특별한 약정이 없으면 매도인의 권리 이전과 매수인의 대금 지급을 동시에 이행하도록 정합니다.

부동산 소유권은 등기를 해야 이전됩니다(민법 제186조). 잔금을 치른 것만으로는 매수인이 소유자가 되지 않으므로 잔금일에 등기 서류를 함께 받습니다.

제3조는 저당권·지상권·임차권처럼 소유권 행사를 제한하는 권리와 미납 제세공과금을 매도인이 잔금 수수일까지 없애고 완전한 소유권을 이전하도록 정합니다. 다만 매수인이 승계하기로 합의한 권리와 금액은 남습니다. 등기사항증명서 을구에 적힌 근저당권은 융자금 칸이나 특약사항에 처리 방법을 적습니다.

저당권이나 전세권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 잃으면 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제576조).

제4조 지방세 등

제4조는 부동산에서 생기는 수익과 제세공과금 부담을 인도일을 기준으로 나누되, 지방세의 납부의무는 지방세법에 따르도록 정합니다. 관리비·임대료처럼 당사자끼리 정산하는 항목은 인도일로 나누고, 세금을 누가 내는지는 지방세법이 정합니다.

재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 냅니다(지방세법 제107조 ①). 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 그날 누가 사실상 소유자인지에 따라 그 해 재산세 납세의무자가 정해집니다.

제5조 계약의 해제(해약금)

계약 당시 주고받은 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금입니다. 민법 제565조는 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있게 합니다.

이 계약서 제5조는 해제할 수 있는 때를 매수인이 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급하기 전까지로 정합니다. 계약금으로 해제하면 제565조 ②에 따라 따로 손해배상을 청구하지 않습니다.

제6조 채무불이행과 손해배상의 예정

한쪽이 잔금 지급이나 등기 서류 교부 같은 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝힌 경우에는 최고 없이 해제할 수 있습니다.

민법은 최고하는 방식을 정하지 않지만, 이 계약서 제6조는 서면으로 최고하도록 정합니다. 보낸 날짜와 내용을 증명할 수 있는 방법으로 보냅니다.

제6조는 손해배상에 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 본다고 정합니다. 이는 손해배상액의 예정으로, 실제 손해액을 증명하지 않아도 계약금만큼 청구할 수 있다는 뜻입니다. 예정액이 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

특약사항

특약사항에는 조문과 다르게 정하는 내용과 조문에 없는 내용을 적습니다. 근저당권 말소 방법, 현재 시설 상태로 매매한다는 약정, 임차인 승계 조건, 토지거래계약 허가를 받는 것을 조건으로 한다는 약정 등이 그 예입니다.

특약의 견본 문구와 바꿀 수 있는 것·바꿀 수 없는 것은 「계약서 특약 작성 예시」 글에 정리했습니다.

계약일과 당사자

계약일을 적고 매도인과 매수인의 주소·주민등록번호·전화번호·성명을 적은 뒤 각각 서명 또는 날인합니다. 매도인은 등기사항증명서 갑구에 적힌 현재 소유자와 같은 사람이어야 합니다.

부동산을 여러 사람이 공유하면 공유자 전원이 매도인이 됩니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못합니다(민법 제264조).

대리인이 계약하면 대리인란에 대리인의 인적사항을 적고, 본인을 위한 계약이라는 것을 밝힙니다. 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시하고 한 의사표시는 본인에게 효력이 생깁니다.

계약한 뒤 — 신고 · 취득세 · 등기

• 부동산거래신고

  기한

  계약 체결일부터 30일 이내

  근거

  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 ①

• 취득세 신고·납부

  기한

  취득한 날부터 60일 이내

  근거

  지방세법 제20조 ①

• 소유권이전등기 신청

  기한

  잔금 지급일(반대급부의 이행이 완료된 날)부터 60일 이내

  근거

  부동산등기 특별조치법 제2조 ①

부동산거래신고서는 칸마다 적을 내용을 「부동산거래계약 신고서 작성법」 글에 정리했습니다. 기한의 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 기한이 다음 날로 미뤄집니다.

자주 묻는 질문

중도금이 없는 계약은 언제까지 계약금으로 해제할 수 있나요?

이 계약서 제5조는 중도금이 없으면 잔금을 지급하기 전까지 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제565조는 한쪽이 이행에 착수할 때까지로 정합니다.

잔금을 치르면 바로 소유자가 되나요?

부동산 소유권은 등기를 해야 이전됩니다(민법 제186조). 잔금 지급일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 ①).

그 해 재산세는 매도인과 매수인 중 누가 내나요?

6월 1일 현재 사실상 소유자가 냅니다(지방세법 제107조 ① · 제114조). 계약서 제4조의 인도일 기준 정산은 당사자 사이의 약정입니다.

매도인이 여러 명이면 누가 서명하나요?

공유자 전원이 매도인으로 서명 또는 날인합니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못합니다(민법 제264조).

계약서 금액과 다른 금액으로 거래신고를 해도 되나요?

부동산거래신고는 실제 거래가격으로 합니다. 거짓으로 신고하면 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료를 부과합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 ③).