부동산거래계약 신고서 작성법

부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 부동산거래계약 신고서를 제출합니다. 칸 번호 순서대로 적을 내용과 서식 뒤쪽 작성방법 원문, 작성 예시, 제출과 정정·변경·해제 절차를 정리했습니다.

신고 대상과 신고인

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 법) 제3조 ①은 다음 계약을 체결한 거래당사자가 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장(신고관청)에게 공동으로 신고하도록 정합니다.

• 부동산의 매매계약
• 「건축물의 분양에 관한 법률」·「주택법」·「택지개발촉진법」 등 시행령 제3조 ③이 정한 8개 법률에 따른 부동산 공급계약
• 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권)의 매매계약
• 관리처분계획 인가·사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(입주권)의 매매계약

• 직접거래

  신고인

  매도인과 매수인

  서명 또는 날인

  공동으로 서명 또는 날인하고 그중 한 사람이 제출

  근거

  법 제3조 ① · 유의사항 2

• 중개거래

  신고인

  거래계약서를 작성·교부한 개업공인중개사

  서명 또는 날인

  개업공인중개사(공동중개는 공동으로)

  근거

  법 제3조 ③

• 거래당사자 중 한쪽이 국가등

  신고인

  국가등

  서명 또는 날인

  국가등이 단독으로 서명 또는 날인

  근거

  법 제3조 ① 단서

• 상대방이 신고를 거부

  신고인

  신고하려는 거래당사자

  서명 또는 날인

  단독으로 서명 또는 날인하고 첨부서류 1~3 첨부

  근거

  법 제3조 ② · 시행규칙 제2조 ③

국가등 = 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업·지방공사·지방공단(시행령 제3조 ②).

제출 방법과 기한

• 기한

  내용

  거래계약의 체결일부터 30일 이내(법 제3조 ①)

• 제출처

  내용

  부동산 소재지 시·군·구청 담당부서 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)

• 보여 줄 서류

  내용

  주민등록증·운전면허증·여권 등 신분증명서(시행규칙 제2조 ⑫)

• 처리기간

  내용

  지체 없이 · 신고관청이 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 발급(법 제3조 ⑤)

• 신고필증의 효력

  내용

  매수인은 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다(법 제3조 ⑥)

기한을 세는 첫날인 거래계약의 체결일은 계약서 작성일과 다를 수 있습니다. 서식 뒤쪽 유의사항 6은 거래당사자가 중요 부분에 합의한 날을 체결일로 하되, 계약금을 지급했으면 그 지급일을 체결일로 봅니다.

거래당사자의 위임을 받은 사람은 신고서 제출을 대행할 수 있습니다. 대행하는 사람은 신분증명서를 보여 주고, 위임한 거래당사자가 서명 또는 날인한 위임장(법인은 법인인감을 날인한 위임장)과 위임한 거래당사자의 신분증명서 사본을 함께 제출합니다(시행규칙 제5조 ①).

① 매도인 · ② 매수인

거래당사자마다 성명(법인명), 주민등록번호(법인·외국인등록번호), 국적, 주소(법인소재지), 거래지분 비율, 전화번호와 휴대전화번호를 적습니다.

거래지분 비율은 ⑥의 거래대상별 거래지분을 기준으로 각자의 몫을 적습니다. 매도인이나 매수인이 여럿이면 매도인 쪽 비율을 모두 더한 값과 매수인 쪽 비율을 모두 더한 값이 같아야 합니다.

앞쪽에는 매도인과 매수인 칸이 한 사람분씩 있습니다. 거래당사자가 여럿이라 칸이 모자라면 나머지를 다른 용지에 적어 간인한 뒤 첨부합니다(작성방법 11).

매수인이 외국인이거나 국내에 주소가 없는 경우

매수인이 외국인이면 국적을 반드시 적고, 매수용도 7가지 중 하나, 체류자격(비자코드), 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두고 있는지를 표시합니다. 외국인등록이나 국내거소신고를 했으면 외국인등록 사실증명 또는 국내거소신고 사실증명을 함께 제출합니다(시행규칙 제2조 ⑪).

매수인이 국내에 주소 또는 거소(잔금 지급일부터 60일을 초과하여 거주하는 장소)를 두지 않으면 위탁관리인의 인적사항을 적습니다. 외국인등록이나 국내거소신고를 했더라도 체류기간 만료일이 잔금 지급일부터 60일 이내이면 같습니다(시행령 별표 1 제1호 사목). 위탁관리인은 신고 내용 조사와 관련하여 국토교통부장관 또는 신고관청이 보내는 서류를 매수인 대신 받는 사람입니다(별표 1 비고 1의2).

매수용도의 보기는 앞쪽 칸에는 「공업용」, 작성방법 1에는 「공장용」으로 적혀 있습니다. 서식 원문의 표기 그대로입니다.

③ 법인신고서등

③은 함께 내야 하는 서류가 있는지를 표시하는 칸입니다. 이 신고서와 함께 내면 「제출」, 따로 내면 「별도 제출」, 낼 서류가 없으면 「해당 없음」에 √표시를 합니다.

• 법인 주택 거래계약 신고서

  내야 하는 경우

  법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우(거래당사자 중 국가등이 있거나 공급계약·분양권 매매인 경우는 제외)

  근거

  시행령 별표 1 제2호 가목

• 주택취득자금 조달 및 입주계획서

  내야 하는 경우

  법인이 주택을 매수하는 경우 · 법인 외의 자가 실제 거래가격 6억원 이상 주택을 매수하는 경우 · 투기과열지구 또는 조정대상지역의 주택을 매수하는 경우 · 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하는 경우

  근거

  시행령 별표 1 제2호 나목 · 제3호 · 제3호의2

• 자금조달 증명서류(예금잔액증명서 등)

  내야 하는 경우

  투기과열지구의 주택을 매수하는 경우 · 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 매수하는 경우

  근거

  시행령 별표 1 · 시행규칙 제2조 ⑥ ⑦

• 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서

  내야 하는 경우

  수도권등의 토지를 1억원 이상 매수하거나 지분으로 매수하는 경우 · 그 밖의 지역 토지를 6억원 이상 매수하는 경우

  근거

  시행령 별표 1 제4호 · 제5호

수도권등 = 수도권, 광역시(인천광역시 제외), 세종특별자치시(별표 1 비고 8). 매수인이 국가등인 토지거래와 토지거래허가를 받아야 하는 토지거래는 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 대상에서 제외합니다(비고 10).

자금조달계획서와 토지이용계획서는 매수인이 단독으로 서명 또는 날인합니다(시행규칙 제2조 ⑥ ⑧). 신고서와 따로 내려면 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 별도로 제출합니다(같은 조 ⑨).

④ 거래대상 종류 · ⑤ 공급계약·전매

부동산 매매는 ④에 토지, 건축물, 토지 및 건축물 중 하나에 √표시를 합니다. 건축물이 있으면 ( )에 「건축법 시행령」 별표 1의 용도별 건축물 종류를 적습니다. 건축물대장에 적힌 용도가 기준입니다.

⑤는 분양계약(공급계약)과 분양권·입주권 매매(전매)를 표시하는 칸입니다. 작성방법 3은 부동산 매매의 경우 ④를, 작성방법 4는 공급계약과 전매의 경우 ⑤를 정합니다.

• 공급계약 · 준공 전 / 준공 후

  해당 계약

  시행사 또는 건축주 등이 최초로 부동산을 공급(분양)하는 계약

• 임대주택 분양전환

  해당 계약

  임대주택사업자(법인으로 한정)가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택

• 전매 · 분양권

  해당 계약

  공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매

• 전매 · 입주권

  해당 계약

  관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매

⑥ 소재지·지목·면적 · ⑦ 계약대상 면적

⑥ 소재지는 지번까지 적고, 아파트 등 집합건축물은 동·호수까지 적습니다. 지목과 면적, 대지권비율, 거래지분은 각각 정해진 공적장부에 적힌 값을 옮겨 적습니다.

• 소재지

  보는 서류

  토지대장 · 건축물대장

  적는 값

  지번까지(집합건축물은 동·호수까지)

• 지목 · 토지면적

  보는 서류

  토지대장

  적는 값

  토지대장에 적힌 지목과 면적(집합건축물은 대지 전체 면적)

• 대지권비율

  보는 서류

  등기사항증명서(대지권의 표시)

  적는 값

  대지권 비율

• 건축물면적

  보는 서류

  건축물대장

  적는 값

  집합건축물은 호수별 전용면적, 그 밖의 건축물은 연면적

• 토지 · 건축물 거래지분

  보는 서류

  등기사항증명서(갑구)

  적는 값

  이 계약으로 거래하는 지분

⑦ 계약대상 면적에는 실제로 거래하는 면적을 계산하여 적습니다. 집합건축물의 토지는 대지 전체 면적이 아니라 대지권비율만큼의 면적을, 건축물은 전용면적을 적습니다.

⑧ 물건별 거래가격 · ⑨ 총 실제 거래가격

⑧에는 부동산별 거래가격을, ⑨에는 전체 거래가격과 계약금·중도금·잔금 및 그 지급일을 적습니다. 부동산 하나를 거래하면 ⑧과 ⑨의 금액이 같습니다.

부가가치세는 거래 종류에 따라 다릅니다. 공급계약(분양)과 전매계약(분양권·입주권)은 부가가치세를 포함한 금액을, 그 밖의 거래는 부가가치세를 제외한 금액을 적습니다. 상가 건물 매매에서 건물분 부가가치세를 따로 주고받기로 했으면 그 세액을 뺀 금액이 거래가격입니다.

신고한 실제 거래가격은 매수인이 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득 당시의 실제 거래가격으로 보아 양도차익을 계산하는 데 쓰일 수 있습니다. 거짓으로 신고하면 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료를 부과합니다(법 제28조 ③).

⑩ 종전 부동산 · ⑪ 계약의 조건 및 참고사항

⑩은 입주권 매매에만 적는 칸입니다. 재개발·재건축 조합원의 종전 부동산과 권리가격, 추가 지급액 등을 적습니다. 부동산 매매와 분양권 매매는 비워 둡니다.

⑪에는 계약에 조건이나 기한을 붙인 경우 그 내용을 적습니다. 계약의 조건이나 기한은 시행령 별표 1이 정한 신고사항입니다. 토지거래계약 허가를 받는 것을 조건으로 한 계약이 그 예입니다.

신고인 서명과 첨부서류

직접거래는 신고인란의 매도인과 매수인이 각각 서명 또는 날인합니다. 개업공인중개사란과 앞쪽의 개업공인중개사 칸은 중개거래에서만 적습니다.

• 1. 부동산 거래계약서 사본

  내야 하는 경우

  단독으로 신고하는 경우 · 개업공인중개사가 신고하는 경우

• 2. 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류(영수증 사본·통장 사본 등)

  내야 하는 경우

  단독으로 신고하는 경우 · 개업공인중개사가 신고하는 경우

• 3. 단독신고사유서

  내야 하는 경우

  단독으로 신고하는 경우

매도인과 매수인이 공동으로 신고하면 첨부서류 1~3은 해당하지 않습니다. 단독으로 신고하면 신고관청이 단독신고 사유에 해당하는지를 확인합니다(시행규칙 제2조 ③).

신고한 뒤 — 정정·변경·해제 신고

• 정정신청

  하는 경우

  거래당사자의 주소·전화번호, 거래 지분 비율, 건축물 종류, 지목·면적·거래 지분·대지권비율 등이 잘못 적힌 경우

  방법

  신고필증에 정정 사항을 표시하고 정정 부분에 서명 또는 날인

  근거

  시행규칙 제3조 ① ②

• 변경신고

  하는 경우

  거래 지분 비율, 거래 지분, 면적, 계약의 조건 또는 기한, 거래가격, 중도금·잔금 및 지급일 등이 바뀐 경우 · 등기신청 전

  방법

  별지 제3호서식 부동산거래계약 변경 신고서

  근거

  시행규칙 제3조 ③ ④

• 해제등 신고

  하는 경우

  신고한 계약이 해제·무효·취소된 경우 · 확정된 날부터 30일 이내

  방법

  별지 제4호서식 부동산거래계약 해제등 신고서

  근거

  법 제3조의2 · 시행규칙 제4조

면적은 그대로이고 거래가격만 바뀌어 변경신고를 하면 거래계약서 사본 등 바뀐 사실을 증명하는 서류를 첨부합니다(시행규칙 제3조 ④ 단서). 주소·전화번호 정정은 해당 거래당사자 한 사람이 단독으로 신청할 수 있습니다(같은 조 ② 단서).

신고하지 않으면(공동신고를 거부한 경우 포함) 500만원 이하의 과태료를 부과합니다(법 제28조 ② 1호). 매수인이 잔금을 치른 뒤 해야 하는 소유권이전등기 신청 기한은 서식 뒤쪽 작성방법 12에 적혀 있습니다.

자주 묻는 질문

공동명의로 매수하면 매수인마다 신고서를 따로 작성하나요?

한 신고서에 함께 적습니다. 매수인마다 거래지분 비율을 적고, 앞쪽 칸이 모자라면 나머지 매수인을 다른 용지에 적어 간인한 뒤 첨부합니다(작성방법 1·11).

계약금을 계약서 작성일보다 먼저 보냈으면 계약 체결일은 어느 날인가요?

거래당사자가 중요 부분에 합의하고 계약금을 지급했으면 그 지급일을 체결일로 봅니다. 합의한 날이 지급일보다 앞선다는 것이 서면 등으로 인정되면 합의한 날이 체결일입니다(유의사항 6).

상대방이 신고에 응하지 않으면 어떻게 신고하나요?

신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 거래계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류, 단독신고사유서를 첨부해 제출합니다. 공동신고를 거부한 거래당사자도 과태료 대상입니다(법 제3조 ② · 제28조 ② 1호).

부동산 여러 개를 한 계약으로 매매하면 어떻게 적나요?

⑧에 부동산별 거래가격을 각각 적고 ⑨에 그 합계를 적습니다. 부동산이나 필지가 많아 앞쪽에 다 적을 수 없으면 다른 용지에 적어 간인한 뒤 첨부합니다(작성방법 7·8·11).

신고필증을 받으면 검인을 따로 받아야 하나요?

매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조 ①에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다(법 제3조 ⑥).