취득세율 표와 다주택 중과 기준

부동산 취득세는 취득 원인과 주택 수에 따라 1%부터 12%까지 다릅니다. 표준세율, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 합계 세율, 다주택·법인 중과 기준과 주택 수 산정 방법을 지방세법 원문 기준으로 정리했습니다.

취득 원인별 표준세율

취득세는 과세표준에 「지방세법」 제11조 ①의 표준세율을 곱해 계산합니다. 세율은 취득 원인과 대상에 따라 다릅니다.

• 매매 등 유상거래

  대상

  주택

  세율

  1~3%

  근거

  제11조 ① 제8호

• 매매 등 유상거래

  대상

  농지

  세율

  3%

  근거

  제11조 ① 제7호 가목

• 매매 등 유상거래

  대상

  주택·농지 외(토지·상가·오피스텔 등)

  세율

  4%

  근거

  제11조 ① 제7호 나목

• 상속

  대상

  농지

  세율

  2.3%

  근거

  제11조 ① 제1호 가목

• 상속

  대상

  농지 외

  세율

  2.8%

  근거

  제11조 ① 제1호 나목

• 증여 등 무상취득

  대상

  비영리사업자 외

  세율

  3.5%

  근거

  제11조 ① 제2호

• 신축 등 원시취득

  대상

  전부

  세율

  2.8%

  근거

  제11조 ① 제3호

• 공유물 분할

  대상

  본인 지분 이내

  세율

  2.3%

  근거

  제11조 ① 제5호

주택 세율(1~3%)의 주택은 「주택법」상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지입니다(제11조 ① 제8호). 건축물대장에 업무시설로 기재된 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 매매 세율이 4%입니다.

6억원 초과 9억원 이하 주택의 세율

세율은 「(취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100」로 계산하며, 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 넷째자리까지 계산합니다(제11조 ① 제8호 나목). 백분율로는 소수 둘째 자리까지입니다.

주택을 지분으로 취득하면 세율은 전체 주택의 취득당시가액(취득 지분의 취득당시가액 × 전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)으로 정하고, 세액은 취득 지분의 가액에 그 세율을 곱합니다(제11조 ① 제8호 후단 · ②).

지방교육세·농어촌특별세를 더한 합계

취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다.

• 지방교육세: 표준세율에서 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20입니다. 유상거래 주택은 주택 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20(취득세율의 10분의 1)이고, 제13조의2 중과는 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20(0.4%)입니다(지방세법 제151조 ① 제1호).
• 농어촌특별세: 표준세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액의 100분의 10입니다(농어촌특별세법 제5조 ① 제6호). 일반은 0.2%이고, 중과세율 8%는 표준세율 4%를 2%로 바꾼 6%의 10분의 1인 0.6%, 12%는 1.0%입니다.
• 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하) 주택의 취득세에는 농어촌특별세를 부과하지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제11호 · 같은 법 시행령 제4조 ⑤ · 주택법 제2조 제6호).

농어촌특별세 칸은 국민주택규모를 넘는 주택에만 붙습니다.

국민주택규모 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 증여 3.8%, 상속·신축 2.96%, 증여 중과 12.4%입니다.

다주택·법인 중과 — 8%와 12%

주택을 유상거래로 취득할 때 1세대의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지(조정대상지역 여부)에 따라 제13조의2 ①이 세율을 올립니다. 세율은 표준세율 4%에 중과기준세율(2%)의 100분의 200을 합한 8%, 100분의 400을 합한 12%입니다(지방세법 제6조 제19호 · 제13조의2 ①).

조정대상지역 지정고시일 이전에 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류로 확인되면 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 ④).

현행 조정대상지역은 서울특별시 25개 자치구 전역과 경기도 과천시·광명시·하남시·의왕시·구리시, 수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 용인시 수지구·기흥구, 화성시 동탄구입니다(국토교통부공고 제2026-882호 현황, 2026. 7. 1.). 지정과 해제는 공고로 바뀌므로 취득일 기준 공고를 확인합니다.

주택 수는 어떻게 세나요?

1세대의 범위

1세대는 주택 취득일 현재 취득자와 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)입니다. 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록이 달라도 같은 세대로 보고, 취득자가 미혼이고 30세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다(시행령 제28조의3 ①). 다음은 별도 세대로 봅니다(같은 조 ②).

• 부모와 같은 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만 자녀로서 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 이상이고 독립된 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외)
• 65세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 30세 이상이거나 혼인한(또는 소득요건을 충족하는 성년인) 직계비속이 합가한 경우
• 취학·근무상 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우
• 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택 취득일부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 주택으로 주소를 옮기는 경우

주택 수에 넣는 것

• 1세대가 국내에 소유하는 주택(이번에 취득하는 주택 포함)(시행령 제28조의4 ①)
• 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세하는 오피스텔 — 2020. 8. 12. 이후 취득분부터(법 제13조의3 제2호~제4호 · 법률 제17473호 부칙 제3조·제7조)
• 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수(법 제13조의3 제1호)
• 세대원이 공동으로 소유한 주택은 1개로, 상속으로 여럿이 공동 소유한 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 봅니다(시행령 제28조의4 ④·⑤).

주택 수에서 빼는 것

• 시가표준액 1억원 이하(수도권 밖 2억원 이하) 주택. 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 안 주택은 빼지 않습니다(시행령 제28조의4 ⑥ 제1호 · 제28조의2 제1호).
• 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔(제28조의4 ⑥ 제3호)
• 시가표준액 1억원 이하 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하 부속토지만 소유한 경우 그 부속토지(같은 항 제4호·제5호)
• 2024. 1. 10.부터 2027. 12. 31.까지 사용승인을 받은 신축 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택·오피스텔 중 전용 60㎡ 이하이고 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 것을 같은 기간에 최초로 유상승계취득한 경우 등(제28조의4 ② · ⑥ 제7호·제8호)

중과하지 않는 경우

일시적 2주택

주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등으로 다른 1주택을 취득하고 일시적 2주택 기간 안에 종전 주택 등을 처분하면, 신규 주택은 중과하지 않습니다(시행령 제28조의5 ①). 기간은 3년이고, 종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다.

2년 기간은 2026. 10. 1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 2026. 8. 26. 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)에 따릅니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조).

기간 안에 종전 주택 등을 처분하지 않으면 그 기간이 경과한 날부터 60일 이내에 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 신고·납부합니다(지방세법 제20조 ② · 시행령 제34조 제9호).

중과세 대상으로 보지 않는 주택

시행령 제28조의2는 중과세 대상으로 보지 않는 주택을 정합니다. 제1호는 시가표준액 1억원 이하(수도권 밖 2억원 이하) 주택이며, 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 안 주택은 제외합니다. 그 밖에 공공매입임대주택, 노인복지주택, 가정어린이집, 멸실 목적으로 취득하는 주택 등이 각 호에 있습니다.

증여 중과 — 조정대상지역 3억원 이상 주택

조정대상지역에 있는 주택으로서 취득 당시 시가표준액(지분이나 부속토지만 취득하면 전체 주택의 시가표준액)이 3억원 이상인 주택을 증여 등 무상취득하면 12%입니다(지방세법 제13조의2 ② · 시행령 제28조의6 ①). 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 그 배우자(사실혼 제외)·직계존속·직계비속이 그 주택을 무상취득하는 경우는 제외합니다(시행령 제28조의6 ②).

생애최초 주택 구입 감면

주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하면 2028. 12. 31.까지 취득세를 감면합니다. 미성년자는 제외하며, 감면 대상 취득에는 제13조의2의 세율을 적용하지 않습니다(지방세특례제한법 제36조의3 ①).

• 산출세액이 200만원 이하이면 면제하고, 200만원을 넘으면 200만원을 공제합니다(제1항 제2호).
• 전용 60㎡ 이하이고 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구주택과 인구감소지역 주택은 300만원입니다(제1항 제1호).
• 취득일부터 3년 이내에 매각·증여(배우자에게 지분 매각·증여 제외)하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 추징합니다(같은 조 ④).

자주 묻는 질문

오피스텔을 매수하면 주택 세율을 적용하나요?

적용하지 않습니다. 주택 세율은 건축물대장 등에 주택으로 기재된 건축물에 적용하므로(제11조 ① 제8호) 업무시설로 기재된 오피스텔은 4%입니다. 다만 주택으로 과세하는 오피스텔은 2020. 8. 12. 이후 취득분부터 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 들어갑니다(제13조의3 제4호).

분양권도 주택 수에 들어가나요?

2020. 8. 12. 이후 취득한 주택분양권은 주택 수에 들어갑니다(제13조의3 제3호 · 법률 제17473호 부칙 제3조). 분양권으로 주택을 취득할 때의 주택 수는 분양권 취득일(분양사업자로부터 받으면 분양계약일)을 기준으로 셉니다(시행령 제28조의4 ①).

부부 공동명의로 취득하면 세율이 달라지나요?

세율은 전체 주택의 취득당시가액으로 정하고 세액은 지분만큼 계산합니다(제11조 ① 제8호 후단 · ②). 세대원이 공동으로 소유하는 주택은 주택 수를 셀 때 1개입니다(시행령 제28조의4 ④).

조정대상지역으로 지정되기 전에 계약했으면 어떻게 되나요?

지정고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 ④).

상속받은 주택도 주택 수에 들어가나요?

상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속 주택은 주택 수에서 빠집니다(시행령 제28조의4 ⑥ 제3호). 5년이 지나면 들어갑니다.

일시적 2주택 기간 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 어떻게 되나요?

기간이 경과한 날부터 60일 이내에 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제한 금액을 신고·납부합니다(지방세법 제20조 ② · 시행령 제34조 제9호).