대출 한도 계산기

대출 한도 계산 안내

계산기가 묻는 것

• 주택 가격(시가)

  뜻

  담보가치이자 주택가격별 한도를 정하는 금액입니다. 소재지로 수도권·규제지역 여부를 판정합니다

• 세대의 주택 수

  뜻

  무주택 · 처분조건부 1주택 · 1주택 · 2주택 이상과 생애최초 여부. LTV가 갈립니다

• 대출금에서 빼는 금액

  뜻

  떠안는 선순위채권, 현 임차인의 임차보증금, 최우선변제 소액임차보증금입니다

• 소득

  뜻

  본인 연소득과 배우자 소득. 배우자 소득을 합하면 배우자 대출도 함께 넣습니다

• 대출받는 곳

  뜻

  은행 · 2금융권. DSR 비율이 다릅니다

• 기존 대출

  뜻

  잔액 · 금리 · 남은 기간 · 실행일. 실행 당시 스트레스 금리를 더해 연간 원리금을 다시 계산합니다

• 새 대출

  뜻

  금리 · 금리 유형 · 기간. 금리 유형과 고정기간에 따라 스트레스 금리 반영 비율이 다릅니다

한도 = 네 값 중 가장 작은 금액

1. LTV 한도 = 주택 가격 × LTV − (선순위채권 + 임차보증금 + 최우선변제 소액임차보증금)
2. 금액 상한 = 수도권·규제지역의 주택구입 목적 대출은 주택가격별 한도
3. DTI 한도 = (연소득 × DTI − 기존 주택담보대출 연간 원리금 − 기타부채 연간 이자)를 새 대출의 연간 원리금으로 바꾼 원금
4. DSR 한도 = (연소득 × DSR − 기존 대출 연간 원리금)를 새 대출의 연간 원리금으로 바꾼 원금. 새 대출 금리에 스트레스 금리를 더해 계산

DSR은 총대출액(신청금액 포함, 한도대출은 한도금액)이 1억원을 넘는 차주에게 적용합니다(은행업감독규정 〈별표 6〉 4.가). DTI는 전 금융기관을 합해 1억원 이내의 소액대출에는 적용하지 않을 수 있습니다(같은 별표 3.나(1)). 스트레스 금리는 새 대출의 원리금을 잴 때만 더하고 실제 대출금리는 바뀌지 않습니다. 기존 대출은 그 대출을 실행할 당시의 스트레스 금리로 잽니다.

DTI의 기타부채 이자는 기타부채 잔액에 평균대출금리(한국은행 예금은행 가계대출금리(잔액 기준) + 1%)를 곱한 금액입니다(은행업감독업무시행세칙 〈별표 18〉).

지금 적용하는 규칙

규칙의 상당수는 감독규정 본문이 아니라 금융위원회 행정지도로 정해지고 유효기간이 있습니다. 아래 표는 계산기가 오늘 쓰는 규칙 그대로입니다.

• LTV

  값

  40%

  적용 조건

  규제지역 · 무주택 · 처분조건부 1주택

  근거

  금융위원회 행정지도 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 라(1) — 50% 이내 → 40% 이내 · 2027. 2. 28.까지

• LTV

  값

  70%

  적용 조건

  수도권·규제지역 · 생애최초

  근거

  금융위원회 행정지도 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 마(1) — 80% 이내 → 70% 이내 · 2027. 2. 28.까지

• LTV

  값

  0%

  적용 조건

  수도권·규제지역 · 1주택(처분 안 함) · 2주택 이상

  근거

  금융위원회 2025-06-27 「가계부채 관리 강화 방안」 · 2026-06-30 FAQ(수도권은 규제지역 여부 무관)

• LTV 가산

  값

  +20%p

  적용 조건

  규제지역 · 서민·실수요자

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2.바(1)

• 서민·실수요자 요건

  값

  부부합산 9천만원 · 주택가격 8억원 이하

  적용 조건

  무주택세대주

  근거

  금융위원회 2025-10-17 · 2026-06 FAQ 주5(〈별표 6〉 1.서는 투기과열지구 9억원으로도 읽힌다)

• LTV

  값

  70%

  적용 조건

  비규제지역 · 무주택 · 처분조건부 1주택

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2.가

• LTV

  값

  80% · 대출 6억원 이하

  적용 조건

  수도권 밖 비규제지역 · 생애최초

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2.바(2)

• LTV 차감

  값

  −10%p

  적용 조건

  수도권 밖 · 주택 보유 세대의 추가 구입

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2.바(3)

• LTV

  값

  70%

  적용 조건

  오피스텔 등 비주택(토지거래허가구역이 비주택까지 포함하면 40%)

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2-3.가·나 · 2025-10-17 FAQ 문2

• LTV

  값

  40%

  적용 조건

  토지거래허가구역(비주택까지 포함해 지정된 곳)의 오피스텔 등 비주택

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 2-3.나

• 주택가격별 한도

  값

  15억원 이하 6억 · 25억원 이하 4억 · 초과 2억

  적용 조건

  수도권·규제지역 · 주택구입 목적 · 담보주택별

  근거

  금융위원회 행정지도 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 다(1) · 2027. 2. 28.까지

• DTI

  값

  40%

  적용 조건

  투기지역·투기과열지구

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 3.가

• DTI

  값

  50%

  적용 조건

  조정대상지역 · 아파트

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 3.가

• DTI

  값

  60%

  적용 조건

  수도권 비규제지역 · 아파트

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 3.가

• DTI

  값

  60%

  적용 조건

  생애최초 · 규제지역 서민·실수요자

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 3.다(1)

• DTI 적용 배제

  값

  1억원 이내

  적용 조건

  소액대출(전 금융기관 합산)

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 3.나(1)

• 평균대출금리

  값

  4.52% + 1% = 5.52%

  적용 조건

  기타부채 이자 = 잔액 × 평균대출금리(한국은행 2026년 8월)

  근거

  은행업감독업무시행세칙 〈별표 18〉 8.나 · 한국은행 ECOS 121Y015 예금은행 가계대출금리(잔액 기준) · 2026. 11. 30.까지

• DSR

  값

  40%

  적용 조건

  은행 · 총대출액 1억원 초과

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 4.가

• DSR

  값

  50%

  적용 조건

  2금융권 · 총대출액 1억원 초과

  근거

  상호저축은행업감독규정 〈별표 5〉 등

• DSR 적용 대상

  값

  총대출액 1억원 초과

  적용 조건

  신청금액 포함 · 한도대출은 한도금액

  근거

  은행업감독규정 〈별표 6〉 4.가

• DSR 계산 만기 상한

  값

  40년

  적용 조건

  상환능력을 입증하지 않은 경우

  근거

  은행업감독업무시행세칙 〈별표 18〉 12-2.사

• 스트레스 금리

  값

  주담대 수도권·규제 3.0% · 지방 0.75% · 그 밖 1.5%

  적용 조건

  산정값 1.18% → 하한 1.5% · 지방은 50% · 신용대출은 신용 잔액 1억원 초과만

  근거

  금융위원회 행정지도 「스트레스 DSR 제도」 · 은행연합회 스트레스금리 공시 2026-06-30 · 2026. 12. 31.까지

• 주택담보대출 만기

  값

  30년 이내

  적용 조건

  수도권·규제지역

  근거

  금융위원회 2025-06-27(은행 자율관리 전 금융권 확대) · 우리·NH농협 2026 상품설명서

계산 예시

최우선변제 소액임차보증금은 서울특별시 기준 5,500만원(방 1개)입니다. 같은 조건에서 DSR 한도만 보면 심사 금리가 스트레스 금리만큼 높아져 실제 금리로 잰 DTI 한도보다 작습니다.

자주 묻는 질문

잔금을 치른 뒤에 받는 대출도 주택구입 목적인가요?

소유권 보존 또는 이전 등기일부터 3개월 이내에 그 주택을 담보로 실행된 대출은 주택구입 목적 주택담보대출입니다. 새 주택을 사려고 이미 가진 주택을 담보로 받은 대출, 분양 주택의 중도금대출·잔금대출, 재건축·재개발 주택의 이주비대출·추가분담금 중도금대출·잔금대출도 포함합니다(은행업감독규정 〈별표 6〉 1.자).

분양 아파트 중도금대출도 DSR에 들어가나요?

분양 주택의 중도금대출, 재건축·재개발 주택의 이주비대출, 추가분담금 중도금대출을 새로 받을 때는 DSR을 적용하지 않을 수 있습니다. 다만 다른 대출을 새로 받을 때는 이 대출들도 기존 부채에 넣어 DSR을 계산하고(은행업감독규정 〈별표 6〉 4.마), 원금 상환액은 대출총액을 25년으로 나눈 금액으로 봅니다(은행업감독업무시행세칙 〈별표 18〉 〈표 3〉).

소득을 증명하기 어려우면 연소득은 어떻게 정하나요?

연소득은 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원 등 증빙소득으로 정하는 것이 원칙이고, 어려우면 인정소득이나 신고소득으로 정할 수 있습니다. DTI를 계산할 때 인정소득은 추정한 소득의 95%, 신고소득은 90%만 넣고 5천만원을 넘지 않게 합니다. 1년 미만의 증빙소득만 있으면 1년으로 환산한 뒤 10%를 빼되, 신규 입사·복직이나 청년층·신혼부부 등은 빼지 않습니다(은행업감독업무시행세칙 〈별표 18〉 9.).