부동산 임대차계약서 작성법

전세·월세 임대차계약서에 적는 부동산의 표시, 보증금과 차임, 존속기간, 조문, 특약을 칸마다 정리했습니다. 주택과 상가건물의 다른 점을 민법과 임대차보호법 원문과 함께 설명합니다.

임대차계약서의 구성과 서식

임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하면 효력이 생깁니다(민법 제618조). 주택 임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 정하는 주택임대차표준계약서를 우선 사용합니다.

• 부동산의 표시

  적는 내용

  소재지 · 토지 · 건물 · 임차할부분과 그 면적

• 계약내용 제1조

  적는 내용

  보증금 · 계약금 · 중도금 · 잔금 · 차임(지급일과 선불·후불)

• 제2조 존속기간

  적는 내용

  인도일과 임대차 종료일

• 조문 제3조~제7조

  적는 내용

  용도변경 및 전대 등 · 계약의 해지 · 계약의 종료 · 계약의 해제 · 채무불이행과 손해배상의 예정

• 특약사항 · 당사자

  적는 내용

  조문과 다르게 정하는 약정 · 임대인 · 임차인(대리인)의 인적사항과 서명 또는 날인

이 사이트 임대차계약서의 조문은 주택임대차표준계약서·상가건물임대차표준계약서의 문장을 바탕으로 합니다. 주택임대차표준계약서 자체도 계약서·신고서 화면에서 고를 수 있습니다.

부동산의 표시와 임차할부분

소재지·토지·건물은 매매계약서와 같이 공적장부에 적힌 대로 적습니다. 임대차계약서에는 실제로 빌려주는 부분을 적는 임차할부분 칸이 더 있습니다.

• 아파트·다세대·오피스텔 한 호실 전체

  임차할부분

  동·층·호

  면적

  전용면적

• 다가구주택·단독주택의 일부

  임차할부분

  층·호(구분등기가 없어도 적는다)

  면적

  빌려주는 부분의 면적

• 건물 전체

  임차할부분

  건물 전체

  면적

  집합건축물은 전용면적, 그 밖의 건축물은 연면적

주택 임대차 계약 신고서의 ⑤ 임대 면적도 같은 기준으로 적으므로, 계약서의 임차할부분 면적과 신고서의 임대 면적을 같게 적습니다.

제1조 보증금과 차임

보증금은 금액 전체를 적고, 계약금·중도금·잔금은 금액과 지급일을 각각 적습니다. 월세는 차임 금액과 지급일, 선불인지 후불인지를 적습니다. 지급 시기를 정하지 않으면 건물의 차임은 매월 말에 지급합니다.

선불은 그 달 차임을 그 달이 시작할 때, 후불은 그 달이 끝날 때 지급하는 방식입니다. 상가처럼 차임에 부가가치세가 붙으면 부가가치세 별도인지를 함께 적습니다.

이 예시는 월 차임이 30만원을 초과하므로 신고 대상 지역의 주택이면 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 임대차 계약 신고를 합니다.

제2조 존속기간

제2조에는 부동산을 넘겨주는 인도일과 임대차가 끝나는 날을 적습니다. 기간은 인도일부터 셉니다. 임대차보호법은 짧은 기간을 정해도 최소 기간을 보장합니다.

기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 ② · 상가건물 임대차보호법 제9조 ②).

제3조 용도변경 및 전대 등 · 제4조 계약의 해지

제3조는 임차인이 임대인의 동의 없이 부동산의 용도나 구조를 바꾸거나, 전대·임차권 양도·담보제공을 하지 못하게 정합니다. 민법도 임대인의 동의 없는 임차권 양도와 전대를 금지하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다.

제4조는 월세 계약에서 차임 연체액이 정한 기수의 차임액에 이르거나 임차인이 제3조를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 정합니다. 연체 기수는 건물 임대차 2기, 상가건물 임대차 3기가 법이 정한 기준입니다.

제5조 계약의 종료

제5조는 계약이 끝나면 임차인이 부동산을 원래 상태로 복구하여 돌려주고, 임대인은 보증금을 돌려주도록 정합니다. 연체 차임이나 손해배상금이 있으면 이를 빼고 나머지를 돌려줍니다. 원상회복 의무는 민법 제615조를 임대차에 준용한 것입니다(민법 제654조).

주거용 계약서에는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구의무에 포함되지 않는다는 문장이 더 있습니다. 주택임대차표준계약서와 같은 문장입니다.

제6조 계약의 해제 · 제7조 채무불이행과 손해배상의 예정

제6조는 임차인이 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 정합니다. 매매의 해약금 규정(민법 제565조)은 임대차 같은 유상계약에도 준용합니다.

제7조는 매매계약서 제6조와 같은 문장입니다. 상대방이 이행하지 않으면 서면으로 상당한 기간을 정하여 최고한 뒤 해제할 수 있고, 손해배상에 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 봅니다(민법 제544조 · 제398조).

대항력 · 확정일자 · 임대인의 정보 제시

주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 여기에 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 ②).

상가건물 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 ①).

주택 임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다. 계약 전에 정보 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).

특약사항과 당사자

특약사항에는 조문과 다르게 정하는 내용을 적습니다. 다만 임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

상가건물 임대차보호법 제15조도 같은 내용입니다. 특약 견본 문구는 「계약서 특약 작성 예시」 글에 정리했습니다.

임대인은 등기사항증명서 갑구에 적힌 현재 소유자와 같은 사람이어야 합니다. 대리인이 계약하면 대리인란에 인적사항을 적고 본인을 위한 계약이라는 것을 밝힙니다(민법 제114조 ①).

계약한 뒤 — 임대차 신고 · 전입신고 · 확정일자

• 주택 임대차 계약 신고

  내용

  보증금 6천만원 또는 월 차임 30만원을 초과하면 계약 체결일부터 30일 이내(신고 대상 지역)

  근거

  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2

• 전입신고

  내용

  주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력

  근거

  주택임대차보호법 제3조 ①

• 확정일자

  내용

  임대차계약서를 제출해 임대차 신고를 마치면 확정일자를 부여한 것으로 본다

  근거

  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 ③

주택 임대차 계약 신고서는 칸마다 적을 내용을 「주택 임대차 계약 신고서 작성법」 글에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

주택 계약 기간을 1년으로 정하면 1년 뒤에 나가야 하나요?

주택은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 봅니다. 임차인은 1년이 유효하다고 주장해 1년 뒤에 나갈 수도 있습니다(주택임대차보호법 제4조 ①).

월세가 두 번 밀리면 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

건물 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 상가건물 임대차는 3기입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

임대인이 계약할 때 보여 줘야 하는 것이 있나요?

주택은 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 줘야 합니다. 계약 전에 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).

차임 지급일을 적지 않으면 언제 내나요?

건물의 차임은 약정이 없으면 매월 말에 지급합니다(민법 제633조). 계약서에 지급일과 선불·후불을 적으면 그 약정에 따릅니다.

임차인에게 불리한 특약도 효력이 있나요?

주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조 · 상가건물 임대차보호법 제15조).