민간임대주택 표준임대차계약서 작성법

등록 임대사업자가 민간임대주택을 임대할 때 쓰는 표준임대차계약서(별지 제24호서식)의 임대료 증액 제한, 임대보증금 보증, 수선 부담, 해제·해지 사유, 임대사업자의 설명의무를 조문마다 정리했습니다.

서식과 사용 의무

이 서식은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식(2025. 10. 31. 개정)이며 6쪽입니다. 1쪽 당사자와 안내, 2쪽 주택의 표시와 제1조 표, 3~6쪽 제1조 ③부터 제17조와 개인정보 제3자 제공 동의서로 이루어집니다.

1쪽 안내에는 임대의무기간 중 양도 제한(법 제43조), 임대료 증액 제한(법 제44조), 임대차계약의 해제·해지 등 제한(법 제45조)이 요약되어 있습니다.

주택의 표시 · 임대보증금 보증

2쪽 주택의 표시에는 주소, 민간임대주택의 종류, 면적, 선순위 담보권 등 권리관계, 임대보증금 보증 가입 여부와 보증대상 금액, 미가입 사유 등을 적습니다. 서식의 주석이 칸마다 적는 방법을 정합니다.

보증에 가입하면 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가, 25퍼센트는 임차인이 부담합니다(제12조 ①). 임차인 부담분의 징수 방법·절차·기한은 특약으로 정할 수 있습니다.

제1조 임대보증금·월임대료 · 제3조 월임대료의 계산

제1조 표에는 임대보증금·월임대료·임대차 계약기간과 임대보증금의 계약금·중도금·잔금, 연체요율을 적습니다. 임대보증금은 이자 없이 예치하고(제1조 ③), 월임대료는 당월분을 매달 말일까지 냅니다.

제5조 임대 조건 등의 변경(임대료 증액 제한)

물가 등 경제적 여건의 변동, 인근 민간임대주택과의 균형, 주택·부지 가격의 현저한 변동이 있으면 임대보증금·임대료·관리비 등을 조정할 수 있습니다. 다만 임대료 증액은 법 제44조의 한도를 넘지 못합니다.

증액 청구는 임대차계약이나 약정한 임대료의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다(법 제44조 ③). 100세대 이상 민간임대주택단지는 시행령 제34조의2 제1호의 기준(지역별 소비자물가지수 항목의 변동률 등)을 적용받는다는 안내가 서식에 있습니다.

제6조 금지행위 · 제9조 수선·유지 및 보수의 한계

제6조는 임차인이 임대사업자의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하는 행위, 주택과 부대시설을 개축·증축·변경하거나 다른 용도로 쓰는 행위, 파손·멸실하는 행위, 합의한 유지·관리 사항을 어기는 행위를 금지합니다.

임차인이 파손한 부분의 원상복구는 입주 시와 퇴거 시에 함께 시설물 상태를 확인하고, 수선비는 실제 드는 실비에서 시설물의 경과연수에 따른 감가상각률을 계산해 정합니다(제9조 ③).

제10조 해제·해지 및 손해배상 · 제11조 임대보증금의 반환

• 1

  사유

  거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

• 2

  사유

  임대사업자의 귀책사유 없이 정한 시점부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

• 3

  사유

  월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

• 4 · 5

  사유

  동의 없이 개축·증축·변경하거나 다른 용도로 쓴 경우 · 고의로 파손·멸실한 경우

• 8

  사유

  그 밖에 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

임차인은 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자를 인정한 경우, 임대사업자가 보증 가입 의무를 지키지 않은 경우 등에 계약을 해제·해지할 수 있습니다(제10조 ②).

제14조 임대사업자의 설명의무 · 개인정보 제공 동의

임대사업자는 계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 바꿀 때 임대보증금 보증, 선순위 담보권과 국세·지방세 체납 등 권리관계, 임대료 증액 제한, 해제·해지 등을 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다.

임차인은 설명을 듣고 이해했다는 것을 제14조 ②의 확인란에 표시합니다. 서식 끝의 개인정보 제3자 제공 동의서는 등록임대주택 정보(보증 정보 포함)를 우편·문자로 받기 위한 것으로, 동의를 거부할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

등록 임대사업자는 일반 임대차계약서를 써도 되나요?

민간임대주택에 대한 임대차계약은 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제47조 ①).

등록임대주택의 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

임대료의 5퍼센트 범위에서 시행령이 정한 증액 비율을 넘지 못하고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다(법 제44조 ② ③).

임대보증금 보증수수료는 누가 내나요?

임대사업자가 75퍼센트, 임차인이 25퍼센트를 부담합니다(표준임대차계약서 제12조 ①).

벽지와 장판은 언제 교체하나요?

보수주기는 10년이며, 변색·훼손·오염이 심하면 6년입니다(적치물 제거에 임차인이 협조한 경우). 전등기구와 콘센트도 10년입니다(제9조 ②).

월임대료를 연체하면 계약이 해지되나요?

월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체하면 임대사업자가 계약을 해제·해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다(제10조 ① 3호).