소액임차인 최우선변제 금액과 기준일

보증금이 지역별 기준 이하인 주택 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받습니다. 현행 금액, 판을 정하는 기준일, 요건과 한도를 시행령 연혁과 판례 기준으로 정리했습니다.

보증금 중 일정액의 보호

「주택임대차보호법」 제8조 ①은 「임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다」고 정합니다. 경매·공매에서 선순위 근저당권자보다도 먼저 배당받는 권리여서 실무에서는 최우선변제라고 부릅니다. 대상이 되는 임차인과 금액은 시행령 제10조·제11조가 정합니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제(법 제3조의2 ②)와는 근거와 순위가 다릅니다.

• 근거

  최우선변제

  법 제8조 · 시행령 제10조·제11조

  확정일자 우선변제

  법 제3조의2 ②

• 대상

  최우선변제

  보증금이 지역별 기준 이하인 임차인

  확정일자 우선변제

  보증금 액수 제한 없음

• 요건

  최우선변제

  경매신청의 등기 전 주택의 인도와 주민등록

  확정일자 우선변제

  주택의 인도와 주민등록 + 임대차계약증서상 확정일자

• 받는 금액

  최우선변제

  보증금 중 일정액(지역별 상한)

  확정일자 우선변제

  보증금(순위에 따라)

• 순위

  최우선변제

  다른 담보물권자보다 먼저

  확정일자 우선변제

  후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저

현행 금액 — 2023. 2. 21. 시행

우선변제를 받을 임차인은 보증금이 아래 기준 이하인 임차인이고(시행령 제11조), 우선변제를 받는 금액은 아래 금액 이하입니다(시행령 제10조 ①).

과밀억제권역은 「수도권정비계획법」에 따른 권역이며 범위는 같은 법 시행령 별표 1에 있습니다. 표의 광주시는 경기도 광주시입니다.

• 과밀억제권역은 서울특별시, 인천광역시(강화군·옹진군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(수도권정비계획법 시행령 별표 1).
• 광역시의 군(부산 기장군, 대구 달성군·군위군, 인천 강화군·옹진군, 울산 울주군)은 광역시 묶음에서 제외되어 그 밖의 지역 금액을 적용합니다.
• 전남광주통합특별시는 법령이 개정될 때까지 자치구에 광역시 규정을, 시·군에 도 규정을 적용합니다(전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법 제11조 ⑩).

어느 판의 금액을 적용하나요?

시행령이 금액을 올릴 때마다 부칙에 같은 경과조치를 둡니다. 「이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다」(2010. 7. 21. 부칙 제2조 등). 2013. 12. 30. 부칙 제4조는 「이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되」를 앞에 두어, 기존 임대차에도 새 금액을 적용하되 그 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 금액을 적용한다고 정합니다.

대법원도 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에서는 그 설정 당시의 규정으로 소액임차인에 해당하는지를 가려야 한다고 봅니다(대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결, 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결). 그래서 기준일은 임대차 계약일이 아니라 등기사항증명서 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당권(저당권)의 접수일입니다. 부칙은 시행 전에 담보물권을 취득한 자에게만 종전 규정을 적용하므로, 가장 앞선 담보물권이 현행 판 시행일(2023. 2. 21.) 이후에 설정되었으면 현행 금액을 적용합니다.

1. 등기사항증명서 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당권의 접수일을 확인합니다.
2. 아래 「판별 금액」 표에서 그 날짜가 속하는 판을 찾습니다(판 시행일 이후·다음 판 시행일 전).
3. 주택 소재지가 그 판의 어느 지역 묶음인지 확인합니다. 시·군 묶음은 판마다 다릅니다.
4. 보증금이 그 묶음의 기준 이하이면 그 판의 우선변제 금액까지 최우선변제를 받습니다.

예시 1의 보증금은 현행 서울특별시 기준(1억6천500만원)으로는 대상이지만, 2020년에 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에서는 2018. 9. 18. 판 기준을 적용합니다.

판별 금액 — 1984년부터 현행까지

아래 표의 금액은 판마다 해당 시행령 원문에서 옮겼습니다. 2010. 7. 26. 판부터 지역 묶음이 넷이고, 그 전에는 둘 또는 셋이었습니다.

2010. 7. 26. 판 이후

칸마다 「보증금 기준(이하) / 우선변제 금액」입니다. 과밀억제권역 등 = 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 아래 표의 시, 광역시 등 = 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 아래 표의 시입니다.

• 2023. 2. 21.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시

  광역시와 같은 묶음

  안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시

• 2021. 5. 11.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시

  광역시와 같은 묶음

  안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시

• 2018. 9. 18.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  세종특별자치시, 용인시, 화성시

  광역시와 같은 묶음

  안산시, 김포시, 광주시, 파주시

• 2016. 3. 31.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  없음

  광역시와 같은 묶음

  세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

• 2014. 1. 1.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  없음

  광역시와 같은 묶음

  안산시, 용인시, 김포시, 광주시

• 2010. 7. 26.

  과밀억제권역과 같은 묶음

  없음

  광역시와 같은 묶음

  안산시, 용인시, 김포시, 광주시

2010. 7. 26. 판 전

• 2008. 8. 21. 판에는 서울특별시 칸이 따로 없고, 서울특별시도 수도권 중 과밀억제권역 금액을 적용합니다.
• 2001. 9. 15.·2008. 8. 21. 판의 광역시 묶음은 인천광역시 전체를 제외합니다. 인천광역시 중 과밀억제권역 밖 지역은 그 밖의 지역 금액입니다. 2010. 7. 26. 판부터는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역만 제외합니다.
• 1984. 6. 14.·1987. 12. 1. 판은 「소액보증금의 범위」 하나만 정했습니다. 보증금이 그 범위 이하이면 보증금 전액이 우선변제 대상이고, 범위를 넘으면 보증금 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 않습니다(대법원 92다49539).
• 2002. 6. 30.·2007. 11. 4. 개정은 금액을 바꾸지 않았습니다.

요건과 한도

• 대항요건: 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다(법 제8조 ① 후단). 대법원은 이 규정을 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 폐단을 막기 위한 것으로 봅니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
• 대항요건 유지: 주택의 인도와 주민등록은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 합니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결). 종기 전에 전출하면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 배당요구: 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자가 배당을 받습니다(민사집행법 제88조 ① · 제148조 제2호). 종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다(같은 법 제84조 ①·②).
• 확정일자: 최우선변제의 요건이 아닙니다. 법 제8조 ①이 요구하는 것은 제3조 ①의 요건(주택의 인도와 주민등록)입니다.

주택가액의 2분의 1 한도

우선변제를 받는 일정액은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조 ③ 단서 · 시행령 제10조 ②). 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 주택가액의 2분의 1을 각 임차인의 일정액 비율로 나눕니다(시행령 제10조 ③). 임차인 여럿이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명으로 보아 보증금을 합산합니다(같은 조 ④).

판례로 본 적용 범위

• 대지만 낙찰된 경우: 대지와 건물이 함께 경매개시되었다가 대지 부분만 낙찰되어도 소액임차인은 대지 낙찰대금에서 우선변제를 받습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).
• 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우 · 미등기 주택: 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 양도된 경우에도, 임차주택이 미등기인 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 여러 필지 중 일부 대지만 경매되는 경우도 같습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
• 대지에 저당권을 설정한 뒤 신축된 건물: 저당권 설정 당시 건물이 없었다면 그 뒤 신축된 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받지 못합니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
• 채권 회수가 주된 목적인 임대차: 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하는 데 있으면 소액임차인으로 보호하지 않습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).
• 보증금 감액: 주된 목적이 주택의 사용·수익인 이상, 새로운 임대차계약으로 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 통정허위표시 등 특별한 사정이 없는 한 보호합니다(대법원 2007다23203 판결).

상가건물 임대차는 별도 기준

상가건물 임대차의 최우선변제는 「상가건물 임대차보호법」 제14조와 같은 법 시행령 제6조·제7조가 정합니다. 보증금 외에 월 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 환산보증금으로 판단합니다(같은 법 제2조 ② · 시행령 제2조 ②·③).

상가건물도 경매신청의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록 신청(같은 법 제3조 ①)을 마쳐야 하고, 일정액은 상가건물 가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(같은 법 제14조 ① · 시행령 제7조 ②). 2013. 12. 30. 개정 부칙 제4조도 시행 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정을 적용합니다.

자주 묻는 질문

전입신고가 근저당권 설정보다 늦어도 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 최우선변제는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리이고, 요건은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것입니다(법 제8조 ①). 다만 금액은 그 근저당권의 설정일이 속하는 판으로 정합니다.

보증금이 기준보다 조금 많으면 일부라도 최우선변제를 받나요?

받지 못합니다. 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 기준 이하인 임차인입니다(시행령 제11조). 기준을 넘으면 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 ②에 따른 순위대로 배당받습니다.

확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 최우선변제의 요건은 주택의 인도와 주민등록입니다(법 제8조 ① · 제3조 ①). 확정일자는 보증금 전액에 대한 순위 우선변제(법 제3조의2 ②)의 요건입니다.

경매가 시작된 뒤 전입신고를 하면 최우선변제를 받을 수 있나요?

받지 못합니다. 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다(법 제8조 ① 후단).

계약을 갱신하면서 보증금을 낮추면 소액임차인이 되나요?

주택의 사용·수익이 주된 목적이고 정당하게 보증금을 감액했다면 원칙적으로 소액임차인으로 보호받습니다. 기존 채권 회수가 주된 목적이면 보호받지 못합니다(대법원 2007다23203 판결).

한 주택에 가족이 각자 임대차계약을 맺으면 각각 최우선변제를 받나요?

임차인 여럿이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다(시행령 제10조 ④).