주택임대차표준계약서 작성법

주택임대차표준계약서는 법무부가 국토교통부·서울시와 함께 만든 서식입니다. 임차주택의 표시, 미납 국세와 선순위 확정일자 확인, 수리 비용 부담, 갱신요구와 거절, 중요확인사항을 칸마다 정리했습니다.

서식과 구성

주택임대차표준계약서는 주택임대차보호법 제30조에 따라 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정한 서식입니다. 서식 머리에는 만든 곳과 근거 법령, 별지1을 확인하라는 안내가 있습니다.

• 임차주택의 표시

  적는 내용

  소재지 · 토지 · 건물 · 임차할부분 · 계약의 종류 · 미납 국세·지방세 · 선순위 확정일자 현황 · 확정일자 부여란

• 계약내용 제1조~제11조

  적는 내용

  보증금·차임·관리비 · 임대차기간 · 입주 전 수리 · 사용·관리·수선 · 해제·해지 · 갱신 · 종료 · 비용 정산 · 분쟁 해결

• 제12조 · 제13조

  적는 내용

  중개보수 · 중개대상물 확인·설명서 교부(중개거래에서만 적는다)

• 특약사항 · 서명

  적는 내용

  당사자가 따로 정하는 약정 · 임대인 · 임차인(대리인)의 인적사항과 서명·날인

• 별지1 · 별지2

  적는 내용

  중요확인사항 · 계약갱신 거절통지서

임차주택의 표시와 계약의 종류

소재지 칸에는 회색으로 「(도로명주소)」가 인쇄되어 있어 도로명주소로 적습니다. 토지·건물은 지목·면적과 구조·용도·면적을 대장을 보고 적고, 임차할부분에는 동·층·호와 그 부분의 면적을 적습니다.

계약의 종류는 신규 계약, 합의에 의한 재계약, 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약 가운데 하나에 표시합니다. 재계약이나 갱신계약이면 갱신 전 임대차계약 기간과 금액을 함께 적습니다.

미납 국세·지방세와 선순위 확정일자 현황

임대인에게 미납 국세·지방세가 있거나 같은 주택에 먼저 확정일자를 받은 임차인이 있으면, 경매·공매에서 임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 표준계약서는 두 사항을 적는 칸을 두고, 해당 사항이 없으면 임대인이 서명 또는 날인하게 합니다.

임대인은 계약을 체결할 때 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 하고, 계약 전에 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).

제1조 보증금·차임·관리비 · 제2조 임대차기간

제1조에는 보증금·계약금·중도금·잔금과 차임(월세)의 금액·지급일·입금계좌를 적습니다. 관리비는 정액이면 총액과 항목별 금액(일반관리비·전기료·수도료·가스 사용료·난방비·인터넷 사용료·TV 사용료·기타관리비)을, 정액이 아니면 관리비의 항목과 산정방식을 적습니다.

제2조에는 임차주택을 인도하는 날과 임대차기간이 끝나는 날을 적습니다. 기간을 2년 미만으로 정해도 2년으로 보며, 임차인은 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 ①).

제3조 입주 전 수리 · 제4조 사용·관리·수선

제3조에는 입주 전에 수리할 시설물이 있는지, 수리를 언제까지 마치는지, 기한까지 수리하지 않으면 수리비를 어떻게 처리하는지(잔금에서 공제 등)를 적습니다.

제4조 ③에는 계약 존속 중 수리와 비용을 임대인과 임차인 가운데 누가 부담하는지 적습니다. 서식에는 임대인부담과 임차인부담을 적는 칸이 따로 있습니다.

임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출하면 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다(제4조 ④). 민법도 임차인이 보존에 필요한 비용(필요비)을 지출하면 그 상환을 청구할 수 있게 정합니다(민법 제626조 ①).

제5조~제7조 해제·채무불이행·해지

제5조는 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지급하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 정합니다. 제6조는 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정하여 최고한 뒤 해제하고 손해배상을 청구할 수 있게 정합니다.

제8조 갱신요구와 거절 · 별지2 계약갱신 거절통지서

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 ① 각 호의 사유가 있는 경우에만 거절할 수 있습니다. 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다(같은 조 ②).

별지2 계약갱신 거절통지서는 임대인이 거절 사유에 표시하고 보충 설명을 적어 임차인에게 보내는 양식입니다. 사유를 소명할 자료가 있으면 함께 보냅니다.

제9조 계약의 종료 · 제10조 비용의 정산 · 제11조 분쟁의 해결

제9조는 계약이 끝나면 임차인이 원래 상태로 복구해 돌려주고 임대인은 동시에 보증금을 돌려주도록 정하고, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구의무에서 제외합니다.

제11조는 분쟁이 생기면 협의나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정으로 해결하도록 노력한다고 정합니다. 서식은 조정을 통하면 60일(최대 90일) 이내에 조정 결과를 받아볼 수 있다고 안내합니다.

별지1 중요확인사항

별지1은 계약 체결 시, 계약기간 중, 계약종료 시에 확인할 사항을 나눠 적었습니다. 계약 체결 시에는 대항력과 우선변제권, 선순위 권리 확인, 주택임대차 신고를 안내합니다.

계약기간 중에는 차임·보증금 증액 제한과 묵시적 갱신, 계약종료 시에는 갱신요구권과 보증금 증액 시 확정일자를 다시 받는 일을 안내합니다.

자주 묻는 질문

주택 임대차는 반드시 표준계약서로 써야 하나요?

서면으로 체결하면 표준계약서를 우선 사용하지만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의하면 다른 서식을 써도 됩니다(주택임대차보호법 제30조).

미납 국세·지방세 칸에 임대인이 서명하는 것은 무엇을 뜻하나요?

미납 국세·지방세나 선순위 확정일자가 없다는 것을 임대인이 확인한다는 표시입니다. 임차인은 임대인의 동의를 받아 세무서와 주민센터·등기소에서 직접 확인할 수 있습니다(별지1).

임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받아야 하나요?

임대차계약서를 제출하고 신고 접수를 마치면 신고필증의 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(별지1 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 ③).

갱신을 거절하려면 어떻게 하나요?

임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 ① 각 호의 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 별지2 계약갱신 거절통지서를 쓸 수 있습니다. 거절의 효력은 통지가 임차인에게 도달한 때에 생깁니다.

보증금을 올려 재계약하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하려면 다시 확정일자를 받아야 합니다(별지1 중요확인사항).