1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세를 과세하지 않습니다. 보유·거주 요건, 일시적 2주택·상속·합가 특례, 12억원 초과 고가주택의 계산을 소득세법 원문 기준으로 정리했습니다.

비과세 요건

「소득세법」 제89조 ① 제3호 가목은 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택과 그 부수토지의 양도소득을 과세하지 않는다고 정합니다. 요건은 시행령 제154조가 정합니다.

• 1세대

  내용

  거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매

  근거

  법 제88조 제6호

• 1주택

  내용

  양도일 현재 국내에 1주택

  근거

  시행령 제154조 ①

• 보유기간

  내용

  2년 이상(취득일부터 양도일까지)

  근거

  시행령 제154조 ①·⑤ · 법 제95조 ④

• 거주기간

  내용

  취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 2년 이상(2017. 8. 3. 이후 취득분)

  근거

  시행령 제154조 ①·⑥ · 부칙(2017. 9. 19.) 제2조

• 가액

  내용

  양도 당시 실지거래가액 12억원 이하는 전부, 초과하면 초과분 비율만 과세

  근거

  법 제89조 ① 제3호 · 시행령 제160조

• 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우: 30세 이상, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유 주택·토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)입니다(시행령 제152조의3).
• 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물이고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다(법 제88조 제7호).
• 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 ⑥).
• 부수토지는 건물이 정착된 면적에 배율을 곱한 면적까지입니다. 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 그 밖의 토지 10배입니다(시행령 제154조 ⑦).
• 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 이 비과세를 적용하지 않습니다. 사업시행기간 중 거주를 위해 취득한 주택 등 시행령이 정한 경우는 예외입니다(법 제89조 ②).

보유기간·거주기간의 제한을 받지 않는 경우

• 민간건설임대·공공건설임대·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우(시행령 제154조 ① 제1호)
• 주택과 부수토지(사업인정 고시일 전 취득분)가 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우(같은 항 제2호 가목)
• 해외이주로 세대전원이 출국하거나, 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우(같은 호 나목·다목)
• 1년 이상 거주한 주택을 고등학교 이상 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상의 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학으로 다른 시·군으로 주거를 이전하며 양도하는 경우(같은 항 제3호 · 시행규칙 제71조 ③)
• 거주기간만 제한받지 않는 경우: 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했으며 그 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우(시행령 제154조 ① 제5호)

12억원을 넘는 고가주택

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다(법 제89조 ① 제3호 괄호). 다만 양도차익과 장기보유 특별공제액은 12억원을 넘는 부분의 비율만큼만 계산합니다(법 제95조 ③ · 시행령 제160조 ①).

• 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
• 장기보유 특별공제액 = 장기보유 특별공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

1주택의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유이면 실지거래가액을 전체 주택 면적으로 환산해 12억원 초과 여부를 판단합니다(시행령 제156조 ①). 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 되어 있으면 주택 연면적이 더 클 때 전부를 주택으로 보지만(시행령 제154조 ③), 고가주택의 양도차익을 계산할 때는 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 ① 괄호).

장기보유 특별공제 — 1세대 1주택 최대 80%

1세대 1주택으로서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 더합니다(법 제95조 ② 단서 표 2 · 시행령 제159조의4). 보유기간이 3년 이상이어야 공제가 있습니다.

거주기간이 2년 미만이면 표 1을 적용합니다. 보유기간 3년 이상 4년 미만 6%부터 1년마다 2%씩 더해 15년 이상 30%입니다(법 제95조 ② 표 1).

과세되는 부분에는 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하고(법 제103조 ①), 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율(6~45%)을 적용합니다(법 제104조 ① 제1호 · 제55조 ①). 개인지방소득세는 소득세 세율의 10분의 1입니다(지방세법 제103조의3 ① · 제92조 ①).

예시 2는 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 비과세 요건(보유 2년)은 갖췄지만, 거주기간이 2년 미만이라 표 2 대신 표 1을 적용한 경우입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건을 갖추지 못해 12억원 이하 부분도 비과세되지 않습니다.

2주택이어도 1주택으로 보는 경우

일시적 2주택

1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다(시행령 제155조 ①). 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하면 기간은 2년입니다(같은 항 제1호). 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 제외합니다.

2년 기간은 2026. 8. 4. 이후에 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후에 종전 주택을 양도하는 분부터 적용합니다. 2026. 8. 3. 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)에 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조).

상속주택

상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 봅니다(시행령 제155조 ②). 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외합니다. 피상속인이 2주택 이상을 소유했으면 소유기간이 가장 긴 주택, 소유기간이 같으면 거주기간이 가장 긴 주택 등의 순위로 상속받은 주택 1개를 정합니다.

동거봉양·혼인으로 세대를 합친 경우

• 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제155조 ④).
• 1주택을 보유한 사람끼리 혼인하여 2주택이 되면, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(같은 조 ⑤).

신고

고가주택처럼 과세되는 부분이 있으면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득과세표준 예정신고를 합니다(법 제105조 ① 제1호). 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정이 적용됩니다(같은 조 ③).

자주 묻는 질문

보유기간 2년은 언제부터 언제까지 계산하나요?

그 주택의 취득일부터 양도일까지입니다(시행령 제154조 ⑤ · 법 제95조 ④). 주택이 아닌 건물을 주거용으로 바꾼 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산합니다.

거주기간은 무엇으로 판단하나요?

주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간입니다(시행령 제154조 ⑥).

주거용으로 쓰는 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

주택은 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물이므로(법 제88조 제7호), 그렇게 사용하는 오피스텔은 주택으로 봅니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다.

부부 공동명의 주택은 12억원을 어떻게 판단하나요?

1주택의 일부가 타인 소유이면 양도하는 지분의 실지거래가액을 전체 주택으로 환산해 12억원 초과 여부를 판단합니다(시행령 제156조 ①). 부부는 1세대이므로 공동명의 1주택도 1세대 1주택입니다.

조정대상지역에서 취득했는데 2년을 거주하지 못하면 비과세를 받을 수 없나요?

원칙적으로 받을 수 없습니다. 다만 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 양도하거나(시행령 제154조 ① 제3호), 조정대상지역 공고일 이전에 무주택 세대가 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우(같은 항 제5호)에는 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

일시적 2주택 기간 안에 종전 주택을 양도하지 못하면 어떻게 되나요?

시행령 제155조 ①의 특례를 적용받지 못합니다. 상속·합가 등 다른 특례에 해당하지 않으면 2주택 상태의 양도가 되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다.