양도소득세 계산기

양도소득세 계산 안내

계산기가 묻는 것

양도소득세는 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 빼 과세표준을 구하고, 자산과 보유기간에 따른 세율을 곱해 계산합니다. 계산기의 칸은 다음 사실을 묻습니다.

• 어느 부동산인가요?

  뜻

  주소를 고르면 조정대상지역 여부를 날짜별로 판정하고, 동·호를 고르면 공시가격 연혁을 조회합니다

  근거

  소득세법 제104조 ⑦ · 제99조

• 무엇을 파나요?

  뜻

  주택 · 조합원입주권 · 분양권 · 토지 · 건물. 자산마다 세율과 비과세·공제 요건이 다릅니다

  근거

  제94조 ① · 제104조 ①

• 언제, 어떻게 취득했나요?

  뜻

  취득일 · 취득 원인(매매·상속·증여·신축) · 취득가액. 상속받은 자산은 세율을 정하는 보유기간을 피상속인이 취득한 날부터 셉니다

  근거

  제97조 ① · 제104조 ②

• 언제, 얼마에 파나요?

  뜻

  양도일과 양도가액. 양도일은 대금을 청산한 날이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다

  근거

  제98조 · 시행령 제162조 ①

• 들어간 비용

  뜻

  취득할 때 든 비용 · 고치는 데 든 비용 · 양도할 때 든 비용(아래 필요경비)

  근거

  제97조 ① · 시행령 제163조

• 파는 날 세대가 보유한 주택 수

  뜻

  1세대 1주택 비과세와 조정대상지역 다주택 중과를 판정합니다. 조합원입주권·분양권도 셉니다

  근거

  제89조 ① · 제104조 ⑦

• 양도하는 주택에 거주한 기간

  뜻

  1세대 1주택 비과세의 거주 요건과 장기보유 특별공제 표 2의 거주기간별 공제율에 씁니다

  근거

  시행령 제154조 ① · 법 제95조 ②

• 1주택으로 보는 경우인가요?

  뜻

  일시적 2주택 · 상속주택 · 혼인 · 동거봉양 등 1세대 1주택으로 보는 특례입니다

  근거

  시행령 제155조

• 중과하지 않는 주택인가요?

  뜻

  장기임대주택 등 중과에서 빼는 주택과 2026. 5. 9.까지 양도한 보유기간 2년 이상 주택 등입니다(아래 다주택 중과)

  근거

  시행령 제167조의3 ① · 제167조의10 ①

• 비사업용 토지

  뜻

  비사업용 토지는 기본세율에 10%p를 더합니다. 사업에 사용한 기간으로 판정합니다

  근거

  제104조 ① 제8호 · 제104조의3

• 감면받을 수 있나요?

  뜻

  조세특례제한법 등에 따른 감면입니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다

  근거

  농어촌특별세법 제5조 ① 제1호

• 2026년 세제개편안

  뜻

  국회에서 의결되지 않은 정부 법률안(의안번호 2221042)을 적용해 현행법 세액과 나란히 보는 칸입니다. 이 안내의 세율과 기한은 현행 법령 기준입니다

  근거

  소득세법 일부개정법률안

계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(자본적 지출 · 양도비)
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유 특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득 기본공제(연 250만원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율
5. 개인지방소득세 = 과세표준 × 소득세 세율의 10분의 1(산출세액의 10%와 같습니다)

장기보유 특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물과 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 적용합니다. 미등기 양도자산과 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 공제하지 않습니다(소득세법 제95조 ②). 공제율 표 1·표 2와 1세대 1주택 비과세 요건은 알아두기 「1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건」에 정리했습니다.

양도소득 기본공제는 토지·건물·부동산에 관한 권리 등의 양도소득에서 한 해에 250만원을 공제합니다. 미등기 양도자산은 공제하지 않습니다(소득세법 제103조 ①).

세율표

산출세액은 과세표준에 그 구간의 세율을 곱하고 누진공제를 뺀 금액입니다.

하나의 자산에 세율이 둘 이상 해당하면 산출세액이 큰 것을 적용합니다(소득세법 제104조 ① 후단). 1주택과 조합원입주권·분양권을 합친 수로도 중과를 판정합니다(제104조 ⑦ 제2호·제4호).

다주택 중과와 한시 배제 종료

조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택(1주택과 조합원입주권·분양권 1개 포함)으로 양도하면 기본세율에 20%p를, 3주택 이상(합계 3 이상)으로 양도하면 30%p를 더하고, 장기보유 특별공제를 적용하지 않습니다(소득세법 제95조 ② · 제104조 ⑦).

보유기간이 2년 이상인 주택을 2026. 5. 9.까지 양도한 경우에는 중과하지 않았습니다(소득세법 시행령 제167조의3 ① 제12호의2 가목 · 제167조의10 ① 제12호의2 가목). 2026. 5. 10. 이후 양도분은 다시 중과하며, 다음 주택만 중과하지 않습니다.

• 토지거래허가 대상이 아닌 주택: 2026. 5. 9.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약일부터 4개월(서울 21개 구 · 경기 12개 시·구는 6개월) 이내에 양도하는 주택(같은 호 다목)
• 토지거래허가 대상 주택: 2026. 5. 9.까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받고, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되며, 계약일부터 4개월(같은 지역 6개월) 이내에 양도하는 주택. 2026. 5. 10. 이후에 계약했으면 2026. 9. 9.(같은 지역 2026. 11. 9.)까지 양도해야 합니다(같은 호 나목)

계산기의 「중과하지 않는 주택인가요?」에서 이 경우를 고르면 매매계약일 · 토지거래허가 신청일 · 양도일로 기한을 판정합니다.

필요경비 — 무엇을 빼나요?

• 취득가액

  포함하는 것

  매입가액에 취득세·등록면허세와 그 밖의 부대비용(취득 때 낸 중개보수·법무사 보수 등)을 더한 금액

  근거

  소득세법 제97조 ① 제1호 · 시행령 제89조 ① 제1호 · 제163조 ①

• 자본적 지출

  포함하는 것

  자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해로 멸실·훼손된 자산의 복구, 개량·확장·증설 등

  근거

  시행령 제163조 ③ · 제67조 ②

• 양도비

  포함하는 것

  양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 · 계약서 작성비용, 공증비용 · 인지대 · 소개비, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위한 명도비용, 국민주택채권 등을 만기 전에 양도해 생긴 매각차손

  근거

  시행령 제163조 ⑤

자본적 지출과 양도비는 계산서 · 세금계산서 · 신용카드매출전표 · 현금영수증을 받아 보관하거나, 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우에만 필요경비로 인정합니다(소득세법 시행령 제163조 ③ · ⑤ · 법 제160조의2 ②).

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 쓰면 자본적 지출과 양도비 대신 취득 당시 기준시가에 일정 비율(토지·주택 3%)을 곱한 금액을 공제하고, 자본적 지출과 양도비의 합계가 더 크면 그 합계를 공제할 수 있습니다(소득세법 제97조 ② 제2호 · 시행령 제163조 ⑥).

계산 예시

예시 2는 2026. 5. 10. 이후에 매매계약을 체결한 경우입니다. 같은 주택이 조정대상지역 밖에 있으면 장기보유 특별공제 6,400만원(표 1 · 보유 8년 16%)을 빼고 기본세율을 적용해 양도소득세 1억 746만원, 개인지방소득세 1,074만 6,000원입니다.

신고·납부 기한

• 예정신고

  기한

  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

  근거

  소득세법 제105조 ① 제1호

• 예정신고 · 부담부증여의 채무액 부분

  기한

  양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

  근거

  제105조 ① 제3호

• 예정신고 · 토지거래허가 전에 대금을 청산한 토지

  기한

  허가일(허가 전에 허가구역 지정이 해제되면 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

  근거

  제105조 ① 제1호 단서

• 확정신고

  기한

  양도한 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지

  근거

  제110조 ①

• 개인지방소득세

  기한

  위 소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 납세지 관할 지방자치단체에 신고·납부

  근거

  지방세법 제103조의5 ① · 제103조의7 ①

예정신고를 했으면 확정신고를 하지 않을 수 있습니다. 다만 같은 해에 누진세율을 적용하는 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우 등은 확정신고를 해야 합니다(소득세법 제110조 ④). 양도차익이 없거나 양도차손이 생긴 경우에도 예정신고를 합니다(제105조 ③).

자주 묻는 질문

부부 공동명의 주택을 팔면 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

양도소득세는 사람마다 계산합니다. 각자 자기 지분의 양도가액과 필요경비로 양도차익을 구하고, 양도소득 기본공제 연 250만원도 거주자마다 받습니다(소득세법 제103조 ①).

같은 해에 부동산을 두 번 팔면 기본공제를 두 번 받나요?

양도소득 기본공제는 과세기간마다 연 250만원을 한 번 공제합니다. 같은 해에 여러 번 양도하면 감면소득이 아닌 양도소득금액 중 먼저 양도한 자산의 양도소득금액부터 공제합니다(소득세법 제103조 ① ②).

양도소득세는 어느 세무서에 신고하나요?

부동산 소재지가 아니라 양도한 사람의 주소지를 관할하는 세무서에 신고합니다. 주소지가 없으면 거소지입니다(소득세법 제6조 ①).

예정신고를 하지 않으면 가산세가 있나요?

예정신고도 무신고가산세 대상입니다. 기한까지 신고하지 않으면 신고로 납부할 세액의 100분의 20(부정행위는 100분의 40)을 무신고가산세로 내고, 납부하지 않은 기간에는 납부지연가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의2 · 제47조의4).

계약서 금액을 실제와 다르게 쓰면 비과세를 받을 수 있나요?

토지·건물 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면 비과세·감면 세액에서 일정 금액을 뺍니다. 비과세의 경우 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 뺍니다(소득세법 제91조 ②). 거짓 거래신고에는 별도로 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료가 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 ③).