보유세 계산기

보유세 계산 안내

계산기가 묻는 것

보유세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 부동산을 사실상 소유한 사람이 내는 재산세와 종합부동산세입니다. 재산세는 물건마다 시·군·구가 부과하고, 종합부동산세는 주택 공시가격을 사람별로 합산해 세무서가 부과합니다. 계산기의 칸은 다음 사실을 묻습니다.

• 몇 년 보유세인가요?

  뜻

  과세연도입니다. 그해 6월 1일 현재 보유한 부동산에 대해 7월·9월에 재산세를, 12월에 종합부동산세를 냅니다

  근거

  지방세법 제107조 ① · 제114조 · 종합부동산세법 제3조

• 누구의 세금인가요?

  뜻

  개인 · 법인 · 공익법인·종중 등. 개인은 1세대 1주택 여부와 생년월일(고령자 세액공제)을, 법인은 공제 없는 단일세율을 적용합니다

  근거

  종합부동산세법 제8조 ① · 제9조 ②⑥

• 6월 1일 기준 보유 부동산

  뜻

  주택·건축물·토지마다 공시가격(시가표준액)과 지분, 직전 연도 공시가격(과세표준상한·세부담상한), 취득일(장기보유 세액공제)을 넣습니다

  근거

  지방세법 제110조 · 제122조 · 종합부동산세법 제9조 ⑧

• 나머지 지분은 누가 소유하나요?

  뜻

  같은 세대원과 함께 소유한 주택이면 재산세는 세대 기준 1주택이지만, 종합부동산세는 1세대 1주택자가 아닙니다(부부 공동명의 1주택 특례 신청 가능)

  근거

  종합부동산세법 제8조 ① · 제10조의2

• 재산세 감면

  뜻

  지방세특례제한법의 재산세 감면입니다. 같은 물건에 감면이 겹치면 감면되는 세액이 큰 하나만 적용하고, 감면을 받으려면 감면 신청을 합니다

  근거

  지방세특례제한법 제180조 · 제183조 ①

2027년분은 재산세 1세대 1주택 특례세율(2026년분까지)과 1세대 1주택 공정시장가액비율(2026년도분만 규정)이 아직 정해지지 않아 현행 법령 문언대로 계산합니다. 「정부가 낸 개편안으로도 계산하나요?」는 국회에서 의결되지 않은 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046)을 적용해 나란히 보는 칸입니다.

계산 순서

재산세(주택)

1. 과세표준 = 공시가격(시가표준액) × 공정시장가액비율 — 직전 연도 과세표준 상당액에 올해 과세표준의 5%를 더한 금액(과세표준상한액)을 넘지 않습니다
2. 재산세 = 과세표준 × 세율(1세대 1주택으로 시가표준액 9억원 이하이면 특례세율)
3. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%(도시지역 중 지방의회 의결을 거쳐 고시한 지역의 주택) · 지방교육세 = 재산세 × 20%
4. 지역자원시설세(소방분) = 건축물 시가표준액으로 따로 계산

종합부동산세(주택)

1. 과세표준 = (사람별 주택 공시가격 합계 − 9억원, 1세대 1주택자 12억원) × 60%
2. 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 공제할 재산세(같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 부분)
3. 1세대 1주택자 세액공제 = 산출세액 × (고령자 공제율 + 장기보유 공제율, 합계 80% 한도)
4. 농어촌특별세 = 납부할 종합부동산세 × 20%

공제할 재산세는 주택분 재산세로 부과된 세액에 「종합부동산세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율」이 「재산세 표준세율로 계산한 주택분 재산세액」에서 차지하는 비율을 곱한 금액입니다(종합부동산세법 제9조 ③ · 시행령 제4조의3 ①). 재산세와 종합부동산세를 합친 세액은 직전 연도의 150%를 넘지 않습니다(종합부동산세법 제10조).

세율표

1세대 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하인 주택에 2026년분까지 적용합니다(지방세법 제111조의2 ① · 법률 제17769호 부칙 제2조). 건축물은 0.25%, 토지는 종합합산·별도합산·분리과세로 나누어 따로 세율을 적용합니다.

법인(공익법인 등 제외)은 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율입니다(종합부동산세법 제8조 ① 제2호 · 제9조 ② 제3호).

• 재산세 · 주택

  비율

  60%

  근거

  지방세법 시행령 제109조 ① 제2호

• 재산세 · 1세대 1주택

  비율

  시가표준액 3억원 이하 43% · 6억원 이하 44% · 6억원 초과 45%

  근거

  같은 호 단서(2026년도분)

• 재산세 · 토지 · 건축물

  비율

  70%

  근거

  같은 조 ① 제1호

• 종합부동산세 · 주택

  비율

  60%

  근거

  종합부동산세법 시행령 제2조의4 ①

• 종합부동산세 · 토지

  비율

  100%

  근거

  같은 조 ②

1세대 1주택 — 무엇이 달라지나요?

재산세는 시가표준액 9억원 이하이면 특례세율을, 금액과 관계없이 낮은 공정시장가액비율을 적용합니다. 종합부동산세는 공제금액이 9억원에서 12억원으로 늘고, 고령자·장기보유 세액공제를 합계 80%까지 받습니다(종합부동산세법 제8조 ① · 제9조 ⑤).

1주택과 함께 일시적 2주택(대체취득), 상속주택, 지방 저가주택, 다른 주택의 부속토지를 가진 경우에도 1세대 1주택자로 봅니다. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 그해 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 신청합니다(종합부동산세법 제8조 ④⑤).

계산 예시

두 예시는 지역자원시설세(소방분)를 빼고, 직전 연도 세액이 없어 세부담상한을 적용하지 않은 금액입니다. 예시 2는 시가표준액이 9억원을 넘어 재산세 특례세율을 적용하지 않습니다.

납부

• 재산세 · 주택

  납부기간

  7월 16일~31일에 절반, 9월 16일~30일에 나머지 절반(세액이 20만원 이하이면 조례로 7월에 한꺼번에)

  근거

  지방세법 제115조 ① 제3호

• 재산세 · 건축물

  납부기간

  7월 16일~31일

  근거

  같은 항 제2호

• 재산세 · 토지

  납부기간

  9월 16일~30일

  근거

  같은 항 제1호

• 종합부동산세

  납부기간

  12월 1일~15일(고지 납부 · 신고 납부를 고를 수 있습니다)

  근거

  종합부동산세법 제16조 ①③

재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에, 종합부동산세가 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 일부를 나누어 낼 수 있습니다(지방세법 제118조 · 종합부동산세법 제20조). 토지분 종합부동산세는 종합합산 토지의 공시가격 합계가 5억원을 넘으면 과세합니다(종합부동산세법 제12조).

자주 묻는 질문

6월 1일에 잔금을 치르면 그 해 재산세는 누가 내나요?

매수인이 냅니다. 재산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 사실상 소유자가 내고(지방세법 제107조 ① · 제114조), 매매는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보므로(지방세법 시행령 제20조 ②) 6월 1일에 잔금을 치르면 매수인이 그날 현재 소유자입니다.

부부 공동명의 1주택도 1세대 1주택자로 종합부동산세를 계산할 수 있나요?

세대원 중 1명이 배우자와 공동으로 1주택만 소유하는 등 요건을 갖추면, 그 해 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청해 부부 중 한 사람(공동명의 1주택자)을 그 주택의 납세의무자로 할 수 있습니다. 이 경우 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율·세액을 계산합니다(종합부동산세법 제10조의2).

임대주택도 종합부동산세에 합산되나요?

민간임대주택 등 대통령령이 정한 요건을 갖춘 임대주택은 과세표준 합산에서 빠집니다(종합부동산세법 제8조 ②). 합산에서 빼려면 그 해 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서장에게 보유현황을 신고합니다(같은 조 ③).

상속등기를 하지 않은 주택의 재산세는 누가 내나요?

상속이 개시된 재산으로 상속등기를 하지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않으면 주된 상속자가 냅니다(지방세법 제107조 ② 2호). 주된 상속자는 민법상 상속지분이 가장 높은 사람이고, 그런 사람이 두 명 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람입니다(지방세법 시행규칙 제53조).